La entrega de bienes inmuebles está sujeta a IVA cuando el vendedor reviste la condición de empresario o profesional en el momento de la transmisión. Adquieren esta condición los propietarios de suelo desde que comienzan a incorporárseles costes de urbanización o promoción con finalidad de venta, incluso ocasionalmente. Fuera de estos supuestos, la operación queda excluida de sujeción al IVA y se somete a ITP/AJD como operación civil.
Hechos
Dos matrimonios recibieron por adjudicación en propiedad el 48% de una parcela de terreno, por reparcelación económica en una Junta de Compensación a la cual fueron pagando durante años las cuotas correspondientes a los gastos de urbanización. El destino previsto para la parcela objeto de consulta es la construcción de una vivienda unifamiliar. Para completar la propiedad de la parcela se han ido adquiriendo porcentajes a diferentes sociedades, soportando la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido. Actualmente la propiedad de la parcela es de los consultantes en un 86 por ciento y de una sociedad anónima en un 14 por ciento, y se va a proceder a la venta de la misma a una persona física, quien la destinará a construir un chalet para su uso particular.
Cuestión planteada
Sujeción de la operación de compraventa al Impuesto sobre el Valor Añadido en su totalidad, o en parte a dicho Impuesto y en parte al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
1.- El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que están sujetas a dicho Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
En este sentido, la propia Ley del Impuesto recoge el concepto de empresario o profesional en su artículo 5, en cuyo apartado uno, letra a) se atribuye tal condición, entre otros, a las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de ese artículo, según el cual son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Por su parte el artículo 5 de la misma norma recoge el concepto de empresario o profesional a efectos de este impuesto, reputándose como tales:
a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.
Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden".
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (entre otras, consulta V0102-05, de 28 de enero) considerar que los propietarios de suelo adquieren la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando no tuvieran previamente tal condición, desde el momento en que comiencen a serles incorporados los correspondientes costes de urbanización en forma de derramas, siempre que abonaran las mismas con la intención de afectar el suelo resultante de la reparcelación a una actividad empresarial o profesional. Desde ese momento, las eventuales transmisiones de los terrenos quedarán en todo caso sujetas y no exentas del Impuesto.
En consecuencia, en las transmisiones de terrenos que eventualmente puedan llevarse a cabo sin incorporar el transmitente costes de urbanización, haciéndose cargo el adquirente de todos los costes, no cabe considerar que el transmitente ha urbanizado los mismos, por lo que tales transmisiones no estarán sujetas al Impuesto si el transmitente fuera un particular, ni cabe considerarle urbanizador del terreno a efectos de la exención prevista en el artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del Impuesto.
En otro caso, esto es, si tales transmisiones se realizaran incorporándole ya parte de los costes de urbanización, el transmitente tendrá la consideración de empresario ya que la satisfacción de los costes de la urbanización que transforma su terreno le convierte en urbanizador del mismo siempre que acredite la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinar dicho terreno al desarrollo de una actividad empresarial o profesional.
En este caso, las entregas estarán sujetas al Impuesto y no exentas del mismo salvo que dicho terreno fuera destinado a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
2.- Por tanto, en el caso planteado en el escrito de consulta, los titulares de la parcela, que han satisfecho los gastos de urbanización correspondientes a la misma y que van a proceder a su venta, tienen la consideración de empresarios o profesionales de acuerdo con el artículo 5.Uno.d) de la Ley 37/1992, estando por ello su transmisión de la finca sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
De este modo, la totalidad de la operación se sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, tanto por la parte correspondiente a la titularidad de la sociedad anónima como por la parte correspondiente a los titulares personas físicas, los cuales podrán deducir las cuotas del Impuesto soportadas por la satisfacción de los gastos de urbanización siempre que se cumplan los requisitos recogidos en el capítulo I del título VIII de la Ley 37/1992, en especial estar en posesión de la factura que justifique la correspondiente operación.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5-Uno-d)