Las comunidades de propietarios no son contribuyentes del IRPF sino agrupación de sus miembros. Los rendimientos derivados del arrendamiento de elementos comunes (v.g. terraza) se califican como renta del capital inmobiliario conforme al artículo 22 LIRPF, salvo que cumplan requisitos de actividad económica del artículo 27.2. La renta se atribuye a cada copropietario según su participación en la comunidad o el pacto que conste fehacientemente ante la Administración, conservando la naturaleza de capital inmobiliario a nivel individual; los gastos necesarios para obtener los rendimientos son fiscalmente deducibles en su determinación, incluida amortización del inmueble hasta el 3% del mayor entre coste de adquisición o valor catastral (excluido suelo). La retención sobre estos rendimientos atribuidos debe practicarse por quien pague el ingreso al tipo que corresponda según la normativa de retenciones en IRPF.
Hechos
La consultante es una comunidad de propietarios de un edificio, que percibe ingresos derivados del arrendamiento de una terraza a una empresa de telecomunicaciones.
Cuestión planteada
Determinación de la renta imputable a los copropietarios. Sujeción a retención de los ingresos obtenidos por el arrendamiento.
Contestación
Las comunidades de bienes (término que incluye las comunidades de propietarios del régimen de propiedad horizontal) no constituyen contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad, tal como establece el artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El artículo 88 del mismo texto legal añade que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios o comuneros.
Al tratarse de una renta derivada del arrendamiento de una terraza integrada en los elementos comunes de un inmueble urbano, y salvo que el arrendamiento reuniera los requisitos que el artículo 27.2 de la misma ley exige para calificarlo como actividad económica, los rendimientos del citado arrendamiento procederá calificarlos como del capital inmobiliario según establece el artículo 22 de la LIRPF.
Respecto a los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, el artículo 23.1 de la LIRPF los delimita de la siguiente forma:
“1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
(…)
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
(…)”
De acuerdo con lo expuesto son fiscalmente deducibles, con carácter general, los gastos que sean necesarios para la obtención de los rendimientos.
La renta obtenida por la comunidad de propietarios se atribuirá a los copropietarios de la misma de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 89 de la LIRPF, que establece lo siguiente:
“Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.”.
El artículo 90 de la LIRPF., regula las obligaciones de información de las entidades en régimen de atribución de rentas y establece lo siguiente:
“1. Las entidades en régimen de atribución de rentas deberán presentar una declaración informativa, con el contenido que reglamentariamente se establezca, relativa a las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, residentes o no en territorio español.
(…)
3. Las entidades en régimen de atribución de rentas deberán notificar a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, la renta total de la entidad y la renta atribuible a cada uno de ellos en los términos que reglamentariamente se establezcan.
(…)”
De acuerdo con lo expuesto la comunidad de propietarios debe determinar la renta total de la entidad y la atribuible a cada copropietario y cumplimentar la declaración informativa modelo 184 aprobado por la Orden HAC/171/2004, de 30 de enero (BOE de 4 de febrero), en los términos apuntados.
En relación con la práctica de retenciones el artículo 75.2,a) del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007,de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo de 2007), en adelante RIRPF, dispone que:
“estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos”
El artículo 75 del RIRPF, en su apartado 3, dispone que:
“No existirá obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre las rentas siguientes: (…) g) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos: (…) 2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. (…)”
El artículo 76 del RIRPF, en la letra a) de su apartado 1 dispone lo siguiente:
“Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.”.
En base a lo anteriormente expuesto, las rentas satisfechas por una entidad a la comunidad de propietarios por el arrendamiento de una terraza, se encuentran sujetas a retención, en los términos expuestos, al ser el pagador de dichas rentas un sujeto obligado a retener o ingresar a cuenta.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 8-3, 22, 23-1, 27-2, 88, 89.3 y 90; Real Decreto 439/2007, Arts. 75-2 a), 75-3 y 76-1 a).