La sustitución de un préstamo hipotecario por otro no extingue el derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, sino que constituye una mera modificación de las condiciones de financiación. La deducción se mantiene sobre las cuotas de amortización del nuevo préstamo (en la parte destinada a cancelar el anterior), sus intereses y la parte proporcional de los gastos de constitución del mismo, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a la amortización del anterior y concurran los restantes requisitos legales.
Hechos
El consultante constituyó en 2004 un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual, formalizando, vinculado al mismo, un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés variable. En 2010 formaliza un nuevo préstamo hipotecario sobre la misma vivienda cancelando el anterior. La antigua entidad prestamista le obliga a su vez a cancelar el mencionado instrumento, lo cual le supone un coste de 3.500 euros.
Cuestión planteada
Posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión de vivienda habitual tanto por las cantidades satisfechas por capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca y, en particular, por los gastos de cancelación del instrumento de cobertura señalado.
Contestación
Se parte de la hipótesis de que el préstamo constituido en 2004 tenía como única finalidad el financiar la compra de la vivienda que constituye la vivienda habitual del consultante.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposición transitoria decimotercera, letra c), de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
En su segundo párrafo añade: “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza utilizando financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando la misma.
En el caso de sustituir un préstamo hipotecario por otro no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte destinada a la cancelación del anterior, y sus correspondientes intereses junto con la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Por tanto, en el presente caso, la parte de las cuotas mensuales, por amortización e intereses, del nuevo préstamo hipotecario que proporcionalmente corresponda a la cancelación del anterior, en la medida que este se destinó exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan.
Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo hipotecario, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, incluidos el coste de cancelación del instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de dicho préstamo hipotecario, como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68-1-1º ; RD 439/2007 Art. 54-1