La deducción por inversión en vivienda habitual ampara las cantidades satisfechas en amortización, intereses y demás gastos derivados de la financiación ajena, con independencia de su procedencia o garantías exigidas, hasta el límite anual de 9.015,18 euros. No existe restricción normativa respecto a que la garantía hipotecaria sea otra vivienda del contribuyente. La deducción requiere que la vivienda constituya o vaya a constituir la residencia habitual y está condicionada, en caso de adquisiciones sucesivas, al cumplimiento de los requisitos del artículo 69.1.2º TRLIRPF relativos a inversión neta y exención por reinversión.
Hechos
El consultante reinvirtió lo obtenido en la venta de su vivienda habitual en la adquisición de un terreno sobre el que desea construir su futura residencia habitual. Para financiar la construcción se plantea solicitar un préstamo hipotecario poniendo como garantía otra vivienda de su propiedad
Cuestión planteada
Posibilidad de deducirse por las cantidades que satisfaga por dicho préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF) aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), desarrollándose en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
Conforme al artículo 69.1.1º, la deducción se aplicará sobre las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. La base máxima de deducción estará constituida, con el límite de 9.015,18 euros anuales, por las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.
Respecto de la financiación ajena la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a su procedencia y las garantías que hayan sido exigidas para su concesión. Por lo tanto, esta podrá consistir en otra vivienda propiedad del contribuyente.
La construcción de vivienda habitual se asimila a su adquisición, conforme al apartado 1 del artículo 54 del RIRPF, en aquellos casos en los que “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.”
Por otra parte, respecto de las posibles deducciones que pudiera practicar por la adquisición de la nueva vivienda habitual, el consultante habrá de tener en consideración lo dispuesto en el punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF:
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”
De acuerdo con lo anterior, y con los demás requisitos establecidos en la normativa del Impuesto, el consultante podrá deducirse por las cantidades que satisfaga vinculadas con el préstamo siempre que en su totalidad se destine a financiar la adquisición de la vivienda, en otro caso podrá hacerlo, tan solo, en la parte proporcional que a tal inversión corresponda. El importe del préstamo es deducible a medida que se va amortizando.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 54-1; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1-1º