La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que ambas viviendas (transmitida y adquirida) tengan carácter de habituales, que la reinversión se efectúe dentro de dos años (o se hubiera adquirido la nueva en los dos años previos a la venta), y que el importe total obtenido se destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda. La plaza de garaje transmitida conjuntamente con la vivienda habitual, siendo accesoria de ésta (máximo dos plazas), no puede considerarse elemento independiente para la reinversión; su venta separada o destinación a amortizar un préstamo no genera exención por reinversión, salvo que se hubiera adquirido junto con la vivienda y se transmita en el mismo acto.
Hechos
El consultante vende en 2006 su vivienda habitual junto con una de las dos plazas de garaje que adquirió conjuntamente con aquella, reinvirtiendo el importe obtenido en amortizar una vivienda adquirida en 2005, que ahora constituye su nueva habitual.
Cuestión planteada
a) Requisitos para acogerse a la exención por reinversión
b) Respecto de la plaza de garaje que mantiene en su poder, si podrá aplicar la exención por reinversión cuando la venda y destine su importe a amortizar el préstamo de su nueva vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), en los siguientes términos:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
(…)”
La consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme al artículo 39.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del mismo Reglamento.
Respecto de la transmitida, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello requiere, a su vez, que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente.
Las plazas de garaje, conforme el artículo 54.2,c) del Reglamento del Impuesto, tendrán la consideración de vivienda habitual siempre que se adquieran con ésta, con el máximo de dos.
De acuerdo con lo anterior, si en el momento de la transmisión de la vivienda esta constituía la residencia habitual del consultante, desde hacía tres años, podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la misma siempre que destine el total importe obtenido a satisfacer el precio pendiente de pago (a amortizar el préstamo) de la que será su nueva vivienda habitual, adquirida dentro de los dos años anteriores a la referida transmisión.
La plaza de garaje que transmite junto con la vivienda, teniendo la consideración de vivienda habitual, se entenderá como parte de la venta de dicha vivienda, quedando exenta de gravamen la ganancia que pudiera generar al destinar el total importe obtenido en su venta a la misma finalidad.
b) La transmisión posterior de la otra plaza de garaje, que se asimiló a vivienda habitual, no dará derecho, en caso alguno, a aplicar la exención por reinversión puesto que habrá perdido la consideración de vivienda habitual al no transmitirse junto con la vivienda que dio origen a dicha consideración.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts 39, 54-2; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36