La venta de vivienda habitual antes de tres años no permite mantener la deducción practicada ni acceder a la exención por reinversión. El artículo 53 RIRPF exige residencia continuada de al menos tres años, admitiendo excepciones únicamente ante circunstancias que obligatoriamente exijan cambio de domicilio (muerte, matrimonio, traslado laboral, primer empleo), no ante meras situaciones aconsejables o convenientes. Los problemas de convivencia derivados de conflictos vecinales, aunque causen impacto emocional o sanitario, no constituyen circunstancias que necesariamente fuercen el abandono anticipado del inmueble conforme a la interpretación restrictiva del término "necesariamente" del reglamento.
Hechos
La consultante adquirió su actual residencia habitual hace dos años; ante la inseguridad y amenazas provocadas por su vecina siente la necesidad de cambiar de domicilio antes de alcanzar los tres años de permanencia continuada en la misma.
Cuestión planteada
Posibilidad de vender la vivienda antes de los tres años, sin pérdida de las deducciones practicadas por su adquisición, y poder gozar de la exención por reinversión.
Contestación
El artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, RIRPF, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto) conceptúa, en su apartado 1, la vivienda habitual de la siguiente forma:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.”
La expresión reglamentaria comporta una obligatoriedad en dicho cambio, lo que significa la concurrencia de circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente; requiere la existencia de una relación causa – efecto: no basta la concurrencia de cualquier circunstancia por la que convenga cambiar de domicilio, sino que debe concurrir alguna que obligue a ese cambio anticipado sin completar el período mínimo de tres años de residencia en la vivienda.
El término “necesariamente” es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa con o por necesidad o precisión. A su vez, el término necesidad puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo precisión, incluido en la definición de necesariamente, pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de necesario: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo ...
En el presente caso, las circunstancias que la consultante manifiesta como totalmente aconsejables para tomar la decisión de cambiar de domicilio es la inseguridad que le causa la actitud y comportamiento de su vecina, provocando ruidos impropios, haberle echado cubos de pintura en la puerta en varias ocasiones, ser amenazada por haberlo denunciado a la policía, … llegando a interponer demanda judicial. La situación le ha provocado, insomnio, urticaria y depresión, temiendo por su seguridad física.
Ésta Subdirección General no puede entrar a valorar el alcance temporal ni la gravedad de la inseguridad y demás circunstancias de convivencia indicadas. No obstante, hay que indicar que, conforme con el artículo 12.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, las normas tributarias han de ser interpretadas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil. Dicho precepto dispone:
“Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”.
Por tanto, no puede entenderse que el resolver situaciones de conflicto vecinal, en principio, se encuentre entre aquellas que tiene como finalidad la norma en cuestión, concediendo un beneficio fiscal ante la concurrencia de determinadas circunstancias que requieran el cambio de domicilio. Además, por otra parte, las circunstancias señaladas no implican que hayan de ser permanentes ni absolutamente perentorias para dejar el domicilio actual.
Al no entenderse circunstancia necesaria, el cambio de residencia dejando de constituir su residencia habitual implicaría no alcanzar la consideración de vivienda habitual, y, como consecuencia, la pérdida del derecho a las deducciones practicadas por su adquisición, debiendo reintegrarlas sumando a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, conforme lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF.
Asimismo, y por la misma razón, no resultaría aplicable, en su caso, la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que pudiera obtenerse en su transmisión (artículo 39 del RIRPF).
Por último, cabe señalar que la valoración de la necesidad corresponde efectuarla a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Si la consultante considerara la circunstancia como necesaria, tomando la acción de cambiar de residencia, deberá justificarla suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), ante los órganos mencionados, a quienes corresponderá valorar las pruebas, a requerimiento de los mismos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004 art. 69-1-3º