La exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual exige adquisición jurídica dentro de dos años (anteriores o posteriores) a la transmisión de la vivienda precedente, sin posibilidad de ampliación por causas no imputables al contribuyente. El plazo de ampliación del artículo 54.4.b) RIRPF (circunstancias excepcionales que paralicen obras) es inaplicable a la reinversión; resulta exclusivamente relevante para la deducción por adquisición de vivienda habitual. El incumplimiento del plazo bienal determina la pérdida de la exención y sometimiento íntegro de la ganancia a gravamen.
Hechos
El consultante desea acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual para lo cual, tras su venta, adquiere un terreno para construir la nueva y presenta el proyecto de obra al Ayuntamiento, poco después se suspenden las concesiones de licencias por parte de la Comunidad Autónoma lo que impide construir y adquirir en el plazo de dos años exigidos.
Cuestión planteada
Posibilidad de ampliar el plazo para reinvertir ante la imposibilidad de adquirir por causas no imputables al contribuyente. Posibilidad de aplicar el artículo 52.4,b) del Reglamento, ampliando el plazo para finalizar las obras.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), estableciéndose dentro de su apartado 2 que “la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años”.
De acuerdo con dicho precepto, la adquisición jurídica de la nueva habitual ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. En los supuestos de construcción promovida por su propietario deberá tomarse como fecha de adquisición la de finalización de las obras.
Por otra pare, el plazo de cuatro años establecido en el artículo 54.1 del RIRPF para finalizar las obras de construcción desde el inicio de la inversión, y de esta manera poder asimilar dicha construcción a la adquisición de vivienda, resulta únicamente de aplicación a efectos de la deducción por adquisición de vivienda habitual.
No siendo viable contemplar la posibilidad planteada en el artículo 54.4,b) del Reglamento del Impuesto, el cual permite ampliar el plazo de cuatro años para terminar la construcción, cuando existan circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente que supongan paralización de las obras, impidiendo finalizar las obras en dicho plazo.
Por tanto, en los supuestos de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.
En el presente caso, al no adquirir la nueva vivienda habitual en el plazo que la norma establece, el contribuyente pierde el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder conforme al artículo 39.4 del Reglamento, que dispone:
“4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-2, 54-4; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36