El garante hipotecario que no es deudor principal no puede deducirse por los pagos de amortización del préstamo en concepto de adquisición de vivienda habitual. La deducción corresponde únicamente al titular del inmueble en proporción a su participación en la propiedad; cuando el bien se convierte en vivienda familiar tras matrimonio en gananciales, la titularidad se redistribuye entre los cónyuges y la sociedad según las aportaciones privativas y gananciales respectivas, determinando así quién y en qué proporción resulta legitimado para la deducción.
Hechos
El consultante y su pareja inician en 2008 la compra de una vivienda en construcción, practicando cada uno, por los ejercicios 2008 y 2009, la deducción por inversión en vivienda habitual en función del 50% de las aportaciones satisfechas al promotor. En 2010 formalizan un préstamo con garantía hipotecaria en el que únicamente figura como titular su pareja, teniendo el consultante la condición de hipotecante no deudor. Meses después, dentro del año 2010, contraerán matrimonio bajo el régimen de gananciales. Los recibos del préstamo se cargan en una cuenta en la que ambos son titulares.
Cuestión planteada
Deducción por los pagos satisfechos vinculados con el préstamo por aquel que no tienen la condición de deudor principal o prestatario, sino, tan solo, de garante hipotecario.
Contestación
Antes de contraer matrimonio la titularidad de la vivienda corresponde, según se desprende de lo señalado por el consultante, por mitad a él mismo y a su pareja.
Contraído matrimonio, habrán de considerarse las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial a fin de determinar su incidencia en la deducción por adquisición de vivienda, ante las circunstancias que pudieran concurrir.
Al contraer matrimonio bajo el régimen de la sociedad de gananciales, y haberse adquirido la vivienda con anterioridad por mitad indivisa, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.
Art. 1.357. "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”
Art. 1.354. "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”.
De existir financiación ajena, como es el caso, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
Una vez contraiga matrimonio y residiendo ambos cónyuges en la vivienda, de origen privativo de los dos, ésta constituirá su vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil siendo por tanto de aplicación, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.
La titularidad del bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. A cada cónyuge, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste cada uno pudiera efectuar con fondos privativos y a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con fondos que le sean propios.
Al regirse, en este caso, por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca, deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.
La práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, de acuerdo con el artículo 68.1.1º del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre de 2006), en adelante LIRPF, requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la vivienda propia, aunque sea compartida, en su caso, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Y, por tanto, con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
A efectos del IRPF la vivienda tendrá, de darse dichas circunstancias, la calificación de habitual para ambos cónyuges, dado que en los dos concurrirían los requisitos de titularidad y residencia habitual.
Ambos podrán practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de su participación en la sociedad de gananciales, esto es, por el cincuenta por 100 que, de las cantidades satisfechas en cada ejercicio, se le atribuya a cada uno, y, en su caso, por las aportaciones que pudieran efectuar procedentes de fondos privativos. Siendo así, las cantidades que en cada ejercicio satisfagan con fondos gananciales tendentes a reducir el préstamo concedido, únicamente, a nombre del cónyuge del consultante se atribuirán e imputarán por mitad a ambos cónyuges, y no únicamente al titular del mismo, el cual sólo podrá computar a efectos de su deducción el cincuenta por 100 de los pagos realizados con dichos fondos, atribuyéndose el restante cincuenta por 100 a su cónyuge, el consultante.
La deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses y demás gastos inherentes al mismo, no siendo necesario que la consultante figure como cotitular del préstamo.
En cuanto a las cantidades satisfechas por el préstamo con anterioridad a contraer matrimonio, concedido tan solo a la pareja del consultante, debe entenderse, desde un punto de vista jurídico, que los desembolsos de cantidades destinadas a su formalización y amortización, en tanto no rija la sociedad de gananciales, son efectuados por dicha persona, único titular del préstamo, con independencia de la forma de obtención de los fondos para satisfacerlas. Ahora bien, aun entender que satisface el ciento por 100 del importe de cada pago, únicamente podrá considerar como base de la deducción la parte del importe que se corresponda con su porcentaje proindiviso de pleno dominio sobre la vivienda; dado que al cubrir dicho préstamo la adquisición en una parte alícuota porcentual del ciento por 100 de la vivienda, cada pago relacionado con éste se atribuirá a cada uno de sus propietarios en la misma proporción al porcentaje de participación indivisa que sobre el pleno dominio de la misma ostenten, con independencia de los ajustes que entre estos deban efectuarse.
Durante éste período de tiempo, el consultante responderá del pago del préstamo únicamente de forma subsidiaria, en calidad de garante hipotecario.
Teniendo el préstamo como único objetivo cubrir parte del precio de la vivienda adquirida por el consultante y su pareja y siendo ambos los únicos titulares de la vivienda por mitad, para poder el consultante practicar la deducción por las cantidades que con anterioridad al matrimonio satisfaga en relación con el préstamo, en función de su porcentaje de titularidad, habrá que considerar, en primer lugar, que el cincuenta por 100 de la cuantía percibida en préstamo y de los gastos asociados al mismo constituyen un préstamo de su pareja a él, dejando constancia del mismo, al tipo de interés pactado, que será el mismo que el fijado por la entidad de crédito la prestamista. A medida que el consultante vaya entregando cantidades a su pareja estas serán objeto de deducción. Ello, con independencia del ritmo con el que la pareja atienda los gastos y la amortización del préstamo hipotecario.
El pago de dichas cantidades por parte del consultante a su pareja, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución deberán acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art.68-1-1º