La DGT descarta que la vivienda adquiera la condición de habitual desde la emisión del certificado final de obra. La consideración de vivienda habitual exige habitación efectiva y permanente del contribuyente dentro de los doce meses desde la adquisición o terminación de las obras (artículo 54.2 RIRPF), siendo este plazo de ocupación real el que determina el acceso a los incentivos fiscales por inversión en vivienda habitual, no la mera obtención de licencias o certificados administrativos. El derecho a practicar deducciones y exenciones por reinversión está condicionado al cumplimiento efectivo de esta ocupación dentro del plazo legal.
Hechos
El consultante, conforme a escritura de aceptación de herencia de 17 de abril de 2004, derivada del fallecimiento de su padre el 20 de noviembre de 2001, y por liquidación de la sociedad de gananciales, es propietario de dos terceras partes en pleno dominio y una tercera parte en nuda propiedad del 50% que correspondía a su padre de una vivienda urbana en Comillas, sita en una finca urbana. En 2004 intenta, sin conseguirlo, la segregación y adjudicación parcial de una parte de dicha finca; no obstante inicia, sobre ella, la construcción de su hoy residencia habitual, corriendo él con todos los gastos vinculados con ésta. El 14 de enero de 2005 recibe el certificado final de dirección de la obra donde se especifica la edificación de la vivienda unifamiliar y a él como único propietario; señala que desde ese momento constituyó su residencia habitual. El 7 de junio de 2007 obtiene la licencia municipal de segregación de la parte de la parcela donde está construida su vivienda. El 17 de enero de 2008 se eleva a escritura pública la segregación, adjudicación parcial y servidumbre de una parte de una parte de la finca descrita, especificando la propiedad de la misma donde el consultante es propietario en pleno dominio. En la misma fecha se concede escritura de obra nueva a su nombre.
Cuestión planteada
Si se entiende que la vivienda tiene la consideración de habitual desde la fecha de obtención del certificado final de la dirección de obra a efectos de poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, ya que es su deseo el venderla.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de la práctica y consolidación de las deducciones llevadas a cabo por su adquisición o rehabilitación, se regula en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.” (artículo 54.2 del RIRPF)
El criterio que este Centro Directivo viene manteniendo en cuanto a considerar una vivienda como habitual y aplicar los incentivos fiscales relacionados con la inversión en la vivienda habitual del contribuyente está ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa (Consultas 1867-00, V1278-06 o V0845-06).
Conforme a lo anterior, la adquisición de la vivienda debe ser a titulo de propietario, lo que exige la titularidad sobre el terreno y lo edificado; habiendo considerado este Centro Directivo, también, la posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los casos en que se ostente el pleno dominio sobre lo edificado, como ocurre en el supuesto de un derecho de superficie.
En el presente caso, según el escrito de consulta, el consultante es titular de una determinada parte indivisa de un inmueble -parte en pleno dominio y parte en nuda propiedad- desde 2001 por herencia de su padre. En enero de 2008 se lleva a cabo la división del inmueble con la consiguiente adjudicación a cada comunero de concretas partes en proporción a su interés en la comunidad. Dicha división, conforme lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF no ocasiona una alteración en la composición del patrimonio de cada comunero, al constituir una mera concreción de un derecho abstracto preexistente.
Al consultante, según parece desprenderse de la consulta, se le adjudica la concreta parte que se corresponde con la parcela que había obtenido licencia de segregación sobre la finca matriz por concesión del Ayuntamiento, en junio de 2007. Terreno sobre el que, a su vez, había, previamente, construido la vivienda que constituye su residencia habitual desde el 14 de enero de 2005, fecha en la que se certificó el final de la dirección de la obra.
En definitiva, cuando el contribuyente pueda acreditar el derecho del pleno dominio del vuelo de una edificación, el inmueble podrá alcanzar la consideración de vivienda habitual, de cumplirse los plazos de residencia dispuestos en el artículo 54. 1 y 2 del RIRPF.
En el presente caso, de acreditar el derecho del pleno dominio del vuelo de la vivienda y constituir esta su residencia habitual desde la fecha de concesión del certificado final de obra, tendría desde entonces el carácter de vivienda habitual. Siendo así, y una vez alcanzada la consideración de vivienda habitual, podrán acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, en los términos dispuestos en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 33-2 y 68-1-3º; RIRPF RD 439/2007, Art. 55-1 y 2