La exención por ganancia patrimonial en transmisión de vivienda habitual conforme al artículo 36 LIRPF requiere reinversión del importe total obtenido en adquisición de nueva vivienda habitual. La calificación de vivienda habitual exige residencia continuada mínima de tres años, con excepciones por fallecimiento o cambios de domicilio justificados (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo u otros análogos). Cuando existe financiación ajena, el importe reinvertible se minora por el principal pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. La rehabilitación del inmueble se asimila a su adquisición. La exención requiere simultaneidad de pleno dominio y residencia efectiva del contribuyente.
Hechos
El consultante ha residido en su vivienda habitual desde hace 32 años. Al fallecimiento de su padre, en el año 2001, adquirió la nuda propiedad de dicha vivienda, consolidando el pleno dominio al fallecimiento de su madre, acaecido recientemente
Cuestión planteada
Exención en caso transmisión de la vivienda y de reinversión en una nueva vivienda habitual.
Contestación
El artículo 36 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), dispone que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 36, la regulación de la exención por reinversión en vivienda habitual aparece recogida en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), donde se establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
(…)”.
El artículo 53 del Reglamento del Impuesto define la vivienda habitual del contribuyente como la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Enumera, a continuación, una serie de excepciones al cumplimiento de este plazo, como el fallecimiento del contribuyente o la concurrencia de otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
El criterio que este Centro Directivo viene manteniendo a efectos de la aplicación de los beneficios fiscales previstos en la Ley del Impuesto para la vivienda habitual, deducción por inversión y exención en los casos de transmisión, supone que para que esta adquiera tal calificación deben confluir de forma simultánea el pleno dominio del bien, aunque sea compartido, y la residencia en la misma, siendo titular del pleno dominio, por un plazo continuado de, al menos, tres años, sin perjuicio de las circunstancias señaladas en el párrafo anterior.
En consecuencia, el consultante no podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si la transmite antes de que haya residido en la misma, al menos, tres años siendo titular del pleno dominio, salvo que concurra alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, y que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto, permita exonerar del cumplimiento de ese período mínimo de residencia.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39, 53; TRLIRPF RD Leg 3/2004, Art. 36