La permuta de inmueble está sujeta al IVA en tres operaciones diferenciadas: (i) la entrega del inmueble por el consultante, sujeta si concurren los requisitos del art. 4.1 LIVA y potencialmente exenta conforme al art. 20.1 LIVA; (ii) la entrega del bien recibido (obra futura o inmueble), sujeta y no exenta en la mayoría de casos; (iii) la entrega del inmueble como pago a cuenta en especie del bien futuro conforme al art. 75.2 LIVA, sujeta y no exenta si no está exenta la operación principal. La sujeción depende de que el consultante ostente la condición de empresario o profesional y de si concurren los requisitos generales del art. 4.1 LIVA; la exención requiere cumplir los específicos del art. 20.1 LIVA.
Hechos
La consultante es una entidad dedicada al alquiler de viviendas y locales, y es propietaria de un inmueble formado por tres naves industriales que han estado alquiladas de manera independiente, hasta 2007, 2008 y 2009 respectivamente. A partir de ese momento, han estado en el mercado inmobiliario sin haber conseguido un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que se va a proceder a su permuta con una empresa promotora, quien la destinará a su derribo y posterior construcción de un bloque de pisos.
Cuestión planteada
Sujeción de la permuta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- Según se establece en el escrito de consulta, la entidad consultante va a negociar la transmisión del inmueble a través de una operación de permuta. No se especifica en el mismo si dicha entrega se producirá a cambio de obra futura, de otro inmueble ya construido o de otro bien. En todo caso, si la consultante recibe dicho bien en un momento posterior al de la entrega del inmueble objeto de consulta, debe tenerse en cuenta que en dicha operación de permuta tienen lugar tres operaciones a efectos del Impuesto:
- La entrega del inmueble por la consultante, que se encontrará sujeta al Impuesto cuando sea realizada por quien tenga la condición de empresario o profesional y concurran el resto de requisitos generales de sujeción establecidos por el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre). Dicha entrega estará o no exenta en función de que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 20.Uno de la Ley 37/1992.
- La entrega del bien que recibe la consultante (cuya naturaleza no se especifica en el escrito de consulta). En el caso de tratarse de obra futura, esta entrega tendrá lugar cuando finalice su construcción y, en la práctica totalidad de los casos, constituirá una operación sujeta y no exenta del Impuesto.
- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 75.Dos de la Ley 37/1992, la entrega del inmueble referida en el primer guión, sin perjuicio del tratamiento que le corresponda según se analiza en el mismo, constituye adicionalmente un pago a cuenta en especie del bien que recibirá la consultante en un momento posterior, pago que estará sujeto y no exento siempre que no esté exenta la entrega del bien al que se refiere el segundo guión.
2.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales, a título oneroso con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Por otro lado, el artículo 5, apartado uno, de la citada Ley declara que, a efectos de la misma, se reputarán empresarios o profesionales:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
(…)
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.”.
3.- Por otra parte, el artículo 20 de la Ley del Impuesto establece una serie de exenciones en las operaciones anteriores, señalando en el punto 22º de su apartado uno:
“Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(…).
22º.
A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…).
La exención prevista en este número no se aplicará:
(…).
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”.
Por tanto, de acuerdo con el tenor literal del mencionado artículo, la transmisión que hace la consultante de las naves industriales estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exenta, ya que la adquirente procederá a la demolición de las mismas para la realización de una nueva promoción de pisos.
4.- Así pues, la consultante deberá repercutir el Impuesto en la entrega, fijándose la base imponible de acuerdo con lo establecido en el apartado uno del artículo 79 de la Ley 37/1992, al tratarse de una operación de permuta:
“Uno. En las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero se considerará como base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de producción o comercialización, entre partes que fuesen independientes.
No obstante, si la contraprestación consistiera parcialmente en dinero, se considerará base imponible el resultado de añadir al valor en el mercado de la parte no dineraria de la contraprestación el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuere superior al determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.”.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 4-Uno; 5-Uno-c); 20-Uno-22º; 75-Dos; 79-Uno