La subrogación de hipoteca en compraventa de inmueble constituye transmisión patrimonial onerosa sujeta a ITP en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (no en Actos Jurídicos Documentados), con independencia de que el adquirente asuma la deuda hipotecaria del transmitente. La base imponible se determina por el valor total de la prestación (precio más hipoteca asumida), aplicándose el tipo autonómico vigente. La escritura pública tributará exclusivamente por la transmisión del inmueble, sin fraccionamiento en conceptos separados.
Hechos
El consultante va a comprar un inmueble a una promotora y se va a subrogar en un préstamo hipotecario concedido a la misma.
Cuestión planteada
Liquidación de la escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.
Contestación
El artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establece que:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
…/…
5. No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”
Por otra parte el artículo 31.2 del mismo texto legal, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, determina lo siguiente:
“Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
A su vez el artículo 4 del Texto Refundido del Impuesto establece que:
“A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.”
De acuerdo con los preceptos anteriores, la escritura recoge dos convenciones diferentes, una es la compraventa del inmueble y otra es la subrogación con novación del préstamo hipotecario.
La compra del inmueble estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, al ser el vendedor un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad empresarial, y por lo tanto no estará sujeto al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ahora bien al no estar sujeta a dicho concepto, la escritura quedará sujeta a Actos Jurídicos Documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto:
· Primera copia de una escritura.
· Inscribible en el Registro de la Propiedad.
· De contenido valuable.
· No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Respecto a la subrogación del préstamo hipotecario, se produce también una novación en la que modifica el tipo de interés y los plazos de amortización. Por tanto, la primera copia de escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo de 1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en la redacción dada por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo. tres), dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas”.
La modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del tipo de interés y del plazo de amortización, por lo que sí resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, art, 9 TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4, 7 y 31-2