La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble arrendado a una sociedad tiene la consideración de elemento patrimonial no afecto a actividad económica, y por tanto resultan aplicables los coeficientes reductores de la disposición transitoria novena del IRPF, siempre que no concurran los elementos caracterizadores del arrendamiento de negocio (transmisión de unidad económica autónoma con vida propia, organización empresarial integrada y capacidad de explotación inmediata). La calificación depende del análisis concreto de si se arrienda únicamente el inmueble o, alternativamente, un negocio en funcionamiento.
Hechos
Al fallecimiento de su padre el 20 de enero de 1977, la consultante y sus tres hermanos heredaron el pleno dominio de 2/3 de la mitad del inmueble en el que se explotaba un hotel y la nuda propiedad de 1/3 restante, correspondiendo el usufructo a su madre. El 28 de diciembre de 2003 falleció su madre, adquiriendo los hijos el pleno dominio de la totalidad del inmueble.
Hasta el fallecimiento de la madre la explotación del hotel se desarrolló por sus titulares de forma continuada e ininterrumpida, pero con posterioridad se procedió al arrendamiento del inmueble a una sociedad de responsabilidad limitada integrada por los cuatro hermanos que ha continuado con la explotación del hotel.
Con fecha 29 de diciembre de 2007 se procedió a la venta del inmueble, generándose una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Si a la ganancia patrimonial obtenida le resultarían aplicables los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de29 de noviembre), establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La cuestión se centra en determinar si el inmueble objeto de arrendamiento a una sociedad de responsabilidad limitada tiene la consideración de elemento patrimonial no afecto a una actividad económica a los efectos de aplicar sobre la ganancia patrimonial derivada de su transmisión los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Pues bien, la doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituye solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia de una empresa o negocio que el arrendador alquila, e implica la obtención de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley del Impuesto. En este supuesto, la propia calificación como arrendamiento de negocio conlleva que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el inmueble tendría la consideración de elemento patrimonial afecto a una actividad económica. En consecuencia, no procede la aplicación de los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial obtenida en la venta del hotel.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, DT 9