Para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual conforme al artículo 38 LIRPF y artículo 41 RIRPF, la vivienda que se adquiera con las cantidades reinvertidas debe reunir la condición de vivienda habitual según el artículo 54 RIRPF: adquisición jurídica, habitación efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la adquisición, y mantenimiento como residencia durante un plazo continuado mínimo de tres años. La DGT descarta que la mera entrega física califique como adquisición a estos efectos, requiriéndose necesariamente el acto jurídico de compra.
Hechos
El consultante ha transmitido su vivienda habitual reinvirtiendo en una cooperativa con la finalidad de obtener una vivienda de VPO en arrendamiento con opción a compra.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar la vivienda que le entreguen como vivienda habitual a efectos de acogerse por las cantidades reinvertidas a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 68.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del día 29), en adelante LIRPF, al establecer la deducción por inversión en vivienda habitual dispone en su punto 1º que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente.
El concepto de vivienda habitual a efectos tanto de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, como de la exención de la ganancia patrimonial generada en su transmisión, se recoge, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Conforme a ello, cabe concluir que, con carácter general, para que la vivienda del contribuyente tenga la consideración de vivienda habitual a efectos de acogerse a los incentivos fiscales señalados se requiere adquirirla jurídicamente.
Por otra parte, la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 de la LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años. (…)”
A efectos de aplicar la exención, el requisito de la calificación de la vivienda como habitual ha de concurrir tanto en la vivienda que se adquiere como en la que se transmite.
En consecuencia, para poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, el consultante tendría que ejecutar la opción de compra y adquirir jurídicamente la vivienda dentro de los años siguientes a la fecha de transmisión de su precedente vivienda habitual. En caso contrario, las cantidades que satisfaga a la Cooperativa en relación con la obtención de una vivienda en arrendamiento, asociado o no con un derecho de opción de compra, no podrán acogerse a la exención al no tener ésta el carácter de vivienda habitual a dichos efectos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º; RIRPF RD 439/2007, Arts. 54-1