La transmisión de nuda propiedad de vivienda habitual y plaza de garaje genera ganancia patrimonial sujeta a gravamen, cuantificada por diferencia entre valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes) y valor de transmisión (valor real o valor de mercado si inferior). En caso de renta vitalicia, la ganancia se determina por diferencia entre el valor actual financiero-actuarial de la renta y el valor de adquisición del inmueble. La exención por vivienda habitual requiere verificación de requisitos específicos no desarrollados en esta respuesta. Respecto a parámetros máximos y mínimos para la renta vitalicia, la normativa no establece límites; prevalece el valor de mercado cuando el importe efectivamente satisfecho resulte inferior.
Hechos
La consultante, mayor de 65 años, tiene previsto transmitir a un particular la nuda propiedad de su vivienda habitual y de una plaza de garaje ubicada en el mismo edificio, reservándose el usufructo vitalicio de la misma. Existe la posibilidad de realizar la transmisión de dos formas, bien a cambio de un capital o bien a cambio de una renta vitalicia.
Cuestión planteada
1. Le sea confirmada la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual, en cualquiera de los dos supuestos, así como si esta exención se aplicaría también a la plaza de garaje.
2. Si para el establecimiento de la cuantía de la renta vitalicia existen algunos parámetros, máximos y mínimos, en relación con la valoración del bien transmitido.
Contestación
La transmisión de la nuda propiedad de la vivienda y de la plaza de garaje generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de las transmisiones onerosas o lucrativas se cuantificarán, con carácter general, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Al tratarse de un bien inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización que apruebe la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúe la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
En el caso de que la transmisión sea a cambio de una renta vitalicia, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 37.1.j), según el cual “en las transmisiones de elementos patrimoniales a cambio de una renta temporal o vitalicia, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre el valor actual financiero actuaría de la renta y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos.”
El citado artículo 37 no debe interpretarse aisladamente, sino dentro de un contexto general, cual es la cuantificación de una ganancia o pérdida patrimonial, cuantificación esta que, en lo que se refiere al valor de transmisión contempla una cautela, el valor normal de mercado, que prevalecerá cuando el importe efectivamente satisfecho por el adquirente resulte inferior.
Por otro lado, de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad, y tanto si es a cambio de un capital o a cambio de una renta vitalicia, siempre que la vivienda habitual reúna los requisitos establecidos reglamentariamente.
El artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que, con carácter general, a efectos de este Impuesto, tendrá dicha consideración toda edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
El artículo 55.2 del citado Reglamento recoge aquellas inversiones o gastos que no tendrán la consideración de adquisición de vivienda, disponiendo en su letra c) que no la tendrán “la adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos”.
Si bien, en principio, la adquisición de plazas de garaje no se asimila a la de la vivienda propiamente dicha, en relación con dicha excepción, el criterio de éste Centro Directivo, es que para que se produzca tal asimilación será necesario que la plaza de garaje se encuentre en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda y que la adquisición, tanto de la vivienda como de la plaza de garaje, se produzca en el mismo acto, aunque puede ser en documento distinto, entregándose ambas en el mismo momento. Evidentemente, no podrá tener uso distinto al privativo del propio adquirente.
Por último, la fijación de la cuantía de la renta vitalicia en relación con la valoración del bien transmitido es una cuestión de cálculo financiero actuarial ajena al ámbito tributario. Ahora bien, en lo que se refiere a la tributación de la renta vitalicia, hay que tener en cuenta lo previsto en el artículo 25.3.a). 2º) de la Ley del Impuesto, según el cual “en el caso de rentas vitalicias inmediatas, que no hayan sido adquiridas por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio, se considerará rendimiento del capital mobiliario el resultado de aplicar a cada anualidad los porcentajes siguientes:
- 40 por ciento, cuando el perceptor tenga menos de 40 años.
- 35 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.
- 28 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.
- 24 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.
- 20 por ciento, cuando el perceptor tenga más de 66 y 69 años.
- 8 por ciento, cuando el perceptor tenga más de 70 años.
Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda su vigencia.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 25.3, 33, 34, 35 , 37; RIRPF RD 439/2007, Arts. 54, 55