Los intereses del préstamo hipotecario no minorant la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda. Conforme al artículo 35 LIRPF, el valor de adquisición se integra exclusivamente por el importe real de adquisición, costes de mejoras, gastos y tributos inherentes, expresamente excluidos los intereses. La ganancia patrimonial resultante, integrada en la base imponible del ahorro, tributa al tipo del 18%.
Hechos
Los consultantes adquirieron en el año 2004 una nueva vivienda con intención de trasladar su residencia a la misma al necesitar, por circunstancias familiares, mayor espacio que la vivienda en la que residían. Dicho traslado no llegó a producirse, ni la vivienda llegó a ser arrendada, por lo que decidieron ponerla a la venta, estando a disposición de sus propietarios hasta la fecha de la venta, el 26 de junio de 2007.
Para financiar su adquisición obtuvieron un préstamo hipotecario sobre la que constituía su vivienda habitual, destinando el 82 por 100 del préstamo a la financiación de la nueva vivienda.
Cuestión planteada
Si los intereses correspondientes a la parte del préstamo hipotecario destinado a la financiación de la vivienda transmitida minoran la ganancia patrimonial generada en su transmisión.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en el artículo 35 de la citada Ley.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.1 de la Ley del Impuesto “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
La amortización únicamente se aplicaría en el caso de que la vivienda hubiese estado arrendada, circunstancia que no parece haber concurrido en el supuesto planteado, a tenor de la información facilitada en el escrito de consulta.
Añade el apartado 2 que al tratarse de la enajenación de un inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúa la enajenación.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, a que se refiere el apartado 1 citado anteriormente, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por tanto, los intereses satisfechos por la parte del préstamo hipotecario destinado a la financiación de la vivienda en ningún caso minorarán el importe de la ganancia patrimonial generada en su transmisión.
La ganancia patrimonial generada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 49