La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de una finca se imputa al período impositivo en que se produce efectivamente la alteración patrimonial conforme al artículo 14.1 LIRPF. Cuando la compraventa se formaliza mediante escritura pública bajo condición suspensiva cuya consumación depende de la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, la imputación temporal de la renta se diferirá al ejercicio en que efectivamente se cumpla la condición y se produzca la entrega de la cosa al comprador, determinándose la ganancia por diferencia entre valores de adquisición y transmisión conforme a los artículos 34 y 35 LIRPF.
Hechos
El consultante es propietario en proindiviso de un terreno rústico que, según la nueva redacción del Plan General de Ordenación Urbana, en fase de aprobación provisional, será catalogado como suelo urbano. Sobre dicha finca nunca se ha ejercido actividad empresarial alguna.
En el año 2007 se formaliza escritura pública de compraventa a favor de una empresa promotora, sometida a una condición suspensiva para el supuesto de no aprobarse definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana en un plazo de 24 meses desde la formalización de dicha escritura de compraventa.
En la escritura de pública se fija el precio de la compraventa, percibiéndose una determinada cantidad en el año 2007 y el resto queda aplazado y se pagará en el plazo de 30 días naturales desde la publicación de la aprobación definitiva del PGOU.
La condición suspensiva contenida en la escritura pública establece que de no aprobarse definitivamente el PGOU en el plazo estipulado, la parte compradora podría optar entre recibir de los vendedores las cantidades entregadas a cuenta incrementadas en un 10 por 100 de interés anual, o realizar el pago del resto del precio que queda pendiente.
Cuestión planteada
Imputación temporal de la renta generada en la transmisión.
Contestación
El apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial del las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, señala que:
“1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
En base a dicho artículo, la renta generada por la transmisión de la finca tendrá la consideración de ganancia o pérdida patrimonial, al dar lugar a una variación en el valor del patrimonio del contribuyente puesta de manifiesto por una alteración en su composición.
Esta ganancia o pérdida se imputará, como regla general, al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, según dispone el artículo 14.1 de la Ley del Impuesto. La alteración patrimonial, en el caso de las ganancias o pérdidas patrimoniales que derivan de una transmisión previa, se produce en el momento de la transmisión de ese elemento patrimonial. Por tanto, sería a ese período impositivo al que habría que imputar la totalidad de la renta derivada de la transmisión.
El artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
Dado que, según la información facilitada por el consultante, la escritura pública de compraventa se ha otorgado bajo condición suspensiva, por la que se hace depender su perfección de la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana en un plazo de 24 meses, supondrá que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la finca se producirá en el momento en el que cumplida la condición se produzca efectivamente la transmisión.
El importe de la ganancia patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de la finca, en la forma prevista en los artículos 34 y 35 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 14, 33.