La disolución de comunidad hereditaria formada por inmuebles arrendados no tributará en modalidad de operaciones societarias cuando la comunidad de bienes no haya realizado actividad empresarial conforme al art. 25.2 LIRPF (ausencia de local exclusivo y empleado a tiempo completo). No obstante, la escritura pública de disolución quedará sujeta a gravamen en actos jurídicos documentados, dado que formaliza adjudicaciones de inmuebles con contenido inscribible en Registro de la Propiedad.
Hechos
La consultante forma parte de una comunidad de bienes, de origen hereditaria, sobre cinco edificios. Actualmente, se proponen realizar la disolución de la comunidad hereditaria, para lo cual han pactado una adjudicación de bienes a favor de la consultante de acuerdo con la cuota de participación que posee (25 por cien) sin perjuicio de las compensaciones económicas que procedan. El resto de los comuneros desea permanecer en la indivisión. Dichos inmuebles están ocupados por distintos arrendatarios, sin que la comunidad de bienes cuente con un local exclusivamente destinado a su administración, ni con persona empleada con contrato laboral en jornada completa.
Cuestión planteada
Base Imponible de la disolución de la comunidad hereditaria.
Contestación
El artículo 61 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), dispone en su artículo 61 lo siguiente:
“1. La disolución de comunidades que resulten gravadas en su constitución, se considerará a los efectos del impuesto como disolución de sociedades, girándose la liquidación por el importe de los bienes, derechos o porciones adjudicadas a cada comunero.
2. La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”
A efectos de considerar si la comunidad de bienes realiza una actividad empresarial, al estar arrendados los inmuebles, habrá de estarse a lo que establece el artículo 25.2 de Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 10 de marzo), que establece que:
“Se entenderá que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar acabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
En el escrito de la consulta manifiestan que la comunidad hereditaria no cumple ninguno de estos requisitos, por tanto, la comunidad de bienes no ha realizado actividad empresarial y la disolución de la misma, no estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias. Ahora bien, al estar formada por bienes inmuebles, la disolución debe formalizarse necesariamente en escritura pública, según prevé el artículo 1.280 del Código Civil, documento que cumplirá los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), que establece:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
La base imponible estará constituida por el valor declarado de la comunidad hereditaria que se disuelve, sin perjuicio de la comprobación administrativa, como prevé el artículo 30.1 del Texto Refundido del impuesto; es decir, el valor total de todos los inmuebles que forman parte de la comunidad hereditaria.
Si la nueva comunidad de bienes resultante de la disolución de la comunidad hereditaria realizara actividades empresariales, su constitución estará sujeta al concepto de operaciones societarias.
Por último, cabe señalar que si en la disolución de la comunidad hereditaria en cuestión se producen excesos de adjudicación evitables, éstos deberán tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas.
CONCLUSIONES:
Primera: La disolución de una comunidad hereditaria constituida por bienes inmuebles que no haya realizado actividades empresariales estará sujeta en todo caso a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Segunda: La base imponible estará constituida por el valor declarado de la comunidad hereditaria que se disuelve.
Tercera: Si la nueva comunidad de bienes resultante de la disolución de la comunidad hereditaria realizara actividades empresariales, su constitución estará sujeta al concepto de operaciones societarias.
Cuarto: Si en la disolución de la comunidad de bienes en cuestión se producen excesos de adjudicación evitables, éstos deberán tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 61, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30 y 31-2