La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda se integra en la base imponible del ahorro conforme al artículo 33.1 de la LIR. Su cuantificación requiere determinar el valor de adquisición (coste real más inversiones, mejoras y gastos inherentes, actualizado por coeficientes de revalorización, sin deducción de amortizaciones salvo si estuvo arrendada) y el valor de transmisión (precio efectivamente percibido menos gastos y tributos de enajenación, al menos el valor de mercado). Si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, resulta aplicable la reducción transitoria del 11,11% por año de permanencia sobre la ganancia generada hasta 20 de enero de 2006.
Hechos
La consultante ha transmitido en el año 2007 la mitad indivisa de una vivienda adquirida el 2 de junio de 1961, generándose una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Si la integración de la ganancia patrimonial se efectúa en la base imponible del ahorro.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.1 de la citada Ley, “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
La amortización únicamente se aplicaría en el caso de que la vivienda hubiese estado arrendada, circunstancia que no parece haber concurrido en el supuesto planteado, a tenor de la información facilitada en el escrito de consulta.
Al tratarse de la enajenación de un inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúa la enajenación, que se aplicarán sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) anteriores, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho, y sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La integración de la ganancia patrimonial, calculada en la forma anteriormente expuesta, se efectuará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 49; DT 9