La deducción por inversión en vivienda habitual es practicable sobre las cantidades que cancelen el préstamo hipotecario mediante fondos procedentes de un préstamo privado de los padres, toda vez que la norma no restringe la procedencia de la financiación ajena ni exige que provenga de entidades financieras; la deducción se aplica sobre la amortización del principal e intereses del préstamo subyacente conforme vaya reembolsándose, independientemente de la fuente de financiación del reembolso. Tras el fallecimiento de los padres, si la consultante asume la deuda como heredera, mantiene derecho a deducción por las cantidades que continúe satisfaciendo en concepto de amortización e intereses del préstamo hipotecario original, sin que la sucesión altere el carácter de la obligación.
Hechos
La consultante adquirió la que constituye su vivienda habitual mediante préstamo hipotecario.
En la actualidad se plantea amortizar la totalidad del capital pendiente del referido préstamo con un dinero que le prestarán sus padres en idénticas condiciones a las del préstamo hipotecario que pretende cancelar.
Cuestión planteada
1. Si la consultante podrá seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que entregue a sus padres en cumplimiento del préstamo privado referido. En caso afirmativo, determinar los trámites a seguir.
2. Determinar a los efectos de la deducción referida las consecuencias del fallecimiento de los padres de la consultante, teniendo en cuenta que es hija única.
Contestación
1. En primer lugar, la deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.
En el presente supuesto en el que la consultante va a cancelar un préstamo hipotecario con el dinero recibido de un préstamo privado otorgado por sus padres, no se altera el carácter de financiación ajena que incorpora todo préstamo, lo cual implica que la consultante podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual a medida que se vaya amortizando el importe del capital prestado por sus padres.
La conexión del préstamo y su destino, así como la justificación de su devolución debe acreditarse, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria la valoración de las pruebas aportadas. No obstante, conviene recordar la prevalencía que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
En segundo lugar, cabe señalar que, referente a la tributación de un préstamo privado, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el párrafo primero de la letra B) de su artículo 7.1 dispone que “son transmisiones patrimoniales sujetas: B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos”.
Por otra parte, el número 15 del artículo 45.I.B) del citado Texto Refundido determina que estarán exentas: “15. Los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten, incluso los representados por pagarés, bonos, obligaciones y títulos análogos. La exención se extenderá a la transmisión posterior de los títulos que documenten el depósito o el préstamo, así como el gravamen sobre actos jurídicos documentados que recae sobre pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación por diferencia entre el importe satisfecho en la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento, incluidos los préstamos representados por bonos de caja emitidos por los bancos industriales o de negocios”.
De acuerdo con los preceptos transcritos, la constitución de un préstamo por un particular –-con o sin interés– es una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los préstamos están exentos de dicha modalidad, en virtud de lo previsto en el citado artículo 45.I.B).15, por lo que no cabe practicar liquidación por dicho concepto. No obstante, dado que la operación está sujeta al Impuesto, el sujeto pasivo –la consultante, en calidad de prestataria– sí está obligada a presentar la declaración del Impuesto, en la que alegará la exención.
2. Respecto de la segunda cuestión planteada, la presente contestación parte de la premisa de que la consultante, en caso de fallecimiento de sus padres, será la única heredera universal de ambos.
En el presente caso, tras el fallecimiento de sus padres la consultante será a la vez prestamista y prestataria del préstamo privado objeto de consulta, por lo que éste último se extinguirá por confusión de conformidad con lo establecido en el artículo 1.192 del Código Civil. En este caso, se producirá tanto la extinción de la deuda como del crédito, no variando el valor del patrimonio y no pudiendo considerar, en consecuencia, que exista ni ganancia ni pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la consultante, sin perjuicio de la tributación que haya procedido a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sobre la adquisición por herencia del crédito que haya dado lugar a la extinción de la deuda referida.
Tras la extinción del préstamo privado referido, en la medida en que habrá dejado de satisfacer cantidades a la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual, la consultante no podrá seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33-1, 68-1; RD 439/2007, Art. 54; RDL 1/1993, Art. 7.1 y 45-.B)15