La disposición transitoria novena resulta aplicable si el local fue adquirido antes del 31.12.1994 y no está afecto a actividad económica en el momento de la transmisión (o se desafectó con más de tres años de antelación). En caso de cumplirse estos requisitos, la ganancia patrimonial generada hasta 19.01.2006 se reduce según el cociente proporcional días-adquisición/19.01.2006 respecto del período total de tenencia. La calificación como rendimiento del capital inmobiliario (no como actividad económica) es determinante para la aplicabilidad del régimen transitorio; ausencia de actividad económica en el arrendamiento ordinario del inmueble permite presumir su no afección.
Hechos
La consultante va a vender un local alquilado a una sociedad de responsabilidad limitada.
Cuestión planteada
Si es aplicable la disposición transitoria novena de la ley del impuesto, teniendo en cuenta que el local lo adquirió en 1989.
Contestación
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
El régimen transitorio, en caso de que sea de aplicación, prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Por lo tanto, la determinación de la aplicación de la disposición transitoria novena exige concluir si el local está afecto a una actividad económica desarrollada por la consultante, lo que exige analizar si la actividad de arrendamiento realizada por la consultante constituye una actividad económica a efectos del Impuesto.
Dada la ausencia de datos aportados por la consultante respecto a la actividad de arrendamiento realizada por ella y partiendo de la hipótesis de que dicho arrendamiento no supone un arrendamiento de negocio ni conlleva la prestación de los servicios propios de la industria hotelera, desde una consideración genérica, debe indicarse que el apartado 1 del artículo 21 de la LIRPF dispone que: “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste.”.
Dicho artículo, en su apartado 2, añade que: “En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital:
a) Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. (…)”.
El artículo 22 de la LIRPF establece:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.”.
Por su parte, el artículo 27 de la LIRPF establece, en su apartado 1, que “se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuándo el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
En consecuencia, si la actividad de arrendamiento del local tuviera la naturaleza de actividad económica en los términos referidos o la hubiera tenido en algún momento de los tres años anteriores a su venta, no resultaría de aplicación la citada disposición transitoria novena de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 21, 22, 27 y disposición transitoria novena.