Las deducciones por aportaciones a cuenta vivienda se consolidan si la vivienda en construcción se adquiere jurídicamente (mediante escritura pública) dentro de los cuatro años desde el inicio de la construcción (primer pago efectuado) y se ocupa dentro de los doce meses posteriores a la finalización de las obras. La formalización tardía de la escritura no impide la consolidación de deducciones si se respetan ambos plazos; en autopromoción, la adquisición jurídica se entiende producida en la fecha de finalización de las obras. Las cantidades satisfechas directamente al constructor son deducibles por la misma lógica: si se destinan a primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual dentro de los plazos legales, generan derecho a deducción.
Hechos
La consultante abrió una cuenta vivienda el 15 de mayo de 2002, con fecha 5 de noviembre de 2005 destinó la totalidad de su saldo (27.000 euros) a la formalización de un contrato de arras con una empresa constructora, sobre un inmueble en construcción, cuya escritura pública estaba prevista formalizar antes del 1 de febrero de 2006. Por diversos motivos no imputables a la consultante la escritura se está demorando, manteniendo ambas partes el compromiso de llegar a escriturar.
Cuestión planteada
Plazo para formalizar la escritura pública de la vivienda en construcción sin pérdida de las deducciones en su día practicadas por aportaciones a cuenta vivienda. Deducción de las cantidades satisfechas directamente al constructor, vigente o no la cuenta vivienda.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el año 2006, momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), ni del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) (BOE del 31).
La regulación de las cuentas vivienda, en desarrollo del artículo 69.1.1º,a) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), se recoge en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, RIRPF, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
Las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda se consolidarán siempre que el saldo de la misma se destine exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente, debiéndola adquirir dentro de los cuatro años siguientes a la apertura de la cuenta.
A estos efectos, conforme con el artículo 54.1 del RIRPF, se asimila a la adquisición de vivienda su construcción, por lo que se puede invertir dicho saldo en una vivienda en construcción siempre que vaya a constituir, en un futuro, su primera vivienda habitual. Ahora bien, en estos casos, deberá adquirir la vivienda en sentido jurídico dentro de los cuatro años siguientes al inicio de la construcción, y ocuparla dentro de los doce meses siguientes a la finalización de las obras.
El inicio de la construcción se considera acaecido al efectuar el primer pago por el cual el contribuyente practique la deducción, o por cualquier importe que satisfaga procedente del saldo de su cuenta vivienda. En el presente caso dicho inicio parece haberse producido con la entrega del saldo de la cuenta vivienda en concepto de arras, salvo entrega previa.
La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. Debiendo tomarse como fecha de adquisición en los supuestos de construcción promovida por su propietario –autopromoción-, la de finalización de las obras, hecho que deberá poder ser debidamente probado, y en su defecto la fecha de la escritura de declaración de obra nueva. En los supuestos de construcción promovida por un tercer promotor se tomará como fecha de finalización de las obras, y adquisición jurídica, a falta de escritura pública, la fecha en la que existiendo contrato se efectúe la entrega de llaves; hecho que debería ocurrir, conforme lo comentado, no más tarde del 5 de noviembre de 2009.
La materialización del saldo debe producirse en un plazo máximo de cuarto años desde su apertura (y no cinco como señala la consultante en su escrito, en virtud de lo dispuesto en el artículo 54.2.b) del Reglamento del Impuesto vigente al abrir la cuenta en 2002, aprobado por Real Decreto 214/199, de 5 de febrero (BOE del 9 de febrero). Por tanto, en el presente caso, la consultante tiene como fecha límite para invertir el saldo de su cuenta vivienda, en la vivienda en construcción, el 15 de mayo de 2006. Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha: artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
En el caso de que llegada dicha fecha, no se hubiese destinado la totalidad del saldo depositado a los fines anteriormente indicados, se perderá el derecho a deducción sobre las cantidades no empleadas para su único fin. Circunstancia que no parece concurrir en el presente caso.
A estos efectos, se entenderían que no se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al saldo no utilizado para sus fines en el plazo antes citado.
En estos casos, tal y como establece el artículo 59 del Reglamento del Impuesto, en el período impositivo en que se incumpla el plazo se deberá sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en dicho ejercicio, las deducciones que se practicaron sobre las cantidades expresadas en el párrafo anterior, más los intereses de demora a los que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Igualmente se perderá el derecho a la deducción practicada por cuenta vivienda si finalmente no se produce la adquisición jurídica de la vivienda en el plazo de cuatro años desde el inicio de la construcción o pese a haberla adquirido en dicho plazo no llegase a constituir su vivienda habitual.
En consecuencia, respecto de las deducciones a practicar por el año 2006, la consultante podrá incluir en la base de deducción tanto las aportaciones que, en su caso, hubiera realizado a la cuenta vivienda (hasta el 15 de mayo), siempre que efectivamente, el saldo en dicha fecha límite se hubiera invertido en la vivienda en construcción, como las entregas a cuenta que pudiera realizar al constructor. Todo ello, con el límite conjunto anual de los 9.015,18 euros que establece el artículo 69.1.1º del TRLIRPF como base de deducción.
Por las cantidades que hasta la entrega de la vivienda y a partir del 2006 satisfaga al constructor podrá practicar la deducción siempre y cuando cumpla con los plazos para su adquisición y límite anual de deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD 1775/2004, Arts. 54-1, 56, 59; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1-1º