La deducción por inversión en vivienda habitual del artículo 68.1 LIRPF se aplica exclusivamente sobre las cantidades satisfechas por el propio contribuyente en la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. Aunque la consultante participa al 50% en el préstamo hipotecario conjuntamente con su madre, únicamente puede deducir el 50% de las cantidades que ella efectivamente haya satisfecho (amortización, intereses y gastos derivados), siempre que concurran los requisitos de vivienda habitual establecidos en el artículo 54 RIRPF (habitación efectiva y permanente en plazo de doce meses, duración mínima de tres años). La participación proporcional en la deuda no genera derecho de deducción sobre la parte pagada por la madre.
Hechos
La consultante y su madre decidieron vender la vivienda que, durante más de tres años, había constituido su residencia habitual. Dicha vivienda pertenecía en un 50% a la madre de la consultante y en el otro 50%, por herencia, a la consultante y a su hermano, por partes iguales (éste último no vivía en ella). La consultante manifiesta que ni ella ni su madre se han deducido ningún importe por vivienda habitual.
Decidieron comprar, conjuntamente, una nueva vivienda (precio de compra, incluidos gastos, 351.679,99 euros), adjudicando en la escritura un porcentaje de propiedad en la nueva vivienda del 50% a la madre de la consultante, del 33% a la consultante y del 17% a su hermano (para quien no constituirá su residencia habitual).
Para la adquisición del 33% de propiedad en la nueva vivienda, la consultante ha reinvertido el total importe obtenido por la venta de la anterior, ha satisfecho 25.459,22 euros en efectivo y, para hacer frente al importe restante de 33.000 euros, ha solicitado un préstamo conjuntamente con su madre. A su vez, la madre de la consultante, para adquirir el 50% de la nueva vivienda, ha reinvertido el total importe obtenido por la venta de la anterior, ha pagado al contado 27.649,62 euros, y, para hacer frente a los restantes 33.000 euros, ha solicitado, conjuntamente con su hija, un préstamo hipotecario de 66.000 euros.
Cuestión planteada
Teniendo en cuenta que el préstamo hipotecario de 66.000 euros lo han solicitado la consultante y su madre y que lo están pagando al 50% cada una, ¿puede deducir el 50% de lo satisfecho por el préstamo?.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente” y, continúa señalando que “la base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el artículo 54 del RIRPF define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo fallecimiento del contribuyente o que concurra alguna de las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda en dicho plazo, a las que se refiere el artículo 54 del RIRPF.
Ahora bien, al no tratarse de la primera vivienda habitual de la consultante, el derecho a la deducción por la adquisición de la nueva vivienda estará condicionado, en particular, por lo establecido en el punto 2º del artículo 68.1 de la LIRPF, que dispone:
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.
Adicionalmente, se deberá tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF, el cual dispone que para la aplicación de la deducción por inversión en vivienda se requerirá que “el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas”.
Conforme con lo señalado, una vez la cantidad invertida en la nueva vivienda supere las invertidas en anteriores, que hubiesen sido objeto de deducción, y la ganancia patrimonial exenta, y siempre que se cumplan los demás requisitos citados, podrá iniciarse la práctica de la deducción.
La deducción por las cantidades satisfechas en concepto de devolución de la financiación ajena aplicada a la adquisición de la vivienda habitual, de cumplir los requisitos establecidos por la normativa, se ejercitará a medida que se amortice el préstamo, y en la proporción en que dicho préstamo haya sido destinado a la adquisición de vivienda habitual, en función de los importes que la consultante destine a satisfacer el porcentaje de titularidad que ostenta de la vivienda.
Puesto que la consultante y su madre han destinado, cada una, el 50% del importe total del préstamo a financiar una parte del precio de adquisición del porcentaje del pleno dominio que han adquirido de la nueva vivienda, la consultante podrá aplicar la deducción, siempre que cumpla los requisitos establecidos en la normativa para su aplicación, por el 50% de las cantidades satisfechas por el préstamo hipotecario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 68-1; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.