La pérdida de deducciones por cuenta vivienda se produce si no se adquiere jurídicamente la vivienda dentro de los cuatro años desde la apertura de la cuenta. En caso de vivienda en construcción, la adquisición jurídica se materializa en la fecha de finalización de las obras (acreditada mediante escritura de declaración de obra nueva o, en construcción por tercero, entrega de llaves), no en la fecha de escrituración posterior. Por tanto, si la construcción se completa dentro del plazo cuatrienal, las deducciones se consolidan aunque la escritura se otorgue después, siempre que se acredite fehacientemente la fecha real de adquisición.
Hechos
El consultante abrió una cuenta vivienda en 2002, en mayo de 2005 firma un contrato de reserva de una vivienda en construcción y en noviembre de 2006 el contrato privado de compraventa. El otorgamiento de escritura pública está previsto realizarlo en julio de 2007.
Cuestión planteada
Si el no escriturar antes del final de 2006 conlleva la pérdida de las deducciones por cuenta vivienda al no adquirir la vivienda dentro de los cuatro años desde su apertura.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en 2006, período en el cual se presenta la consulta y en el que acontecen los hechos determinantes de la misma.
La regulación de las cuentas vivienda, en desarrollo del artículo 69.1.1º,a) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), se recoge en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, RIRPF, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
Las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda se consolidarán siempre que el saldo de la misma se destine exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente, debiéndola adquirir dentro de los cuatro años siguientes a la apertura de la cuenta.
En este sentido debe advertirse que se asimila a estos efectos, conforme con el artículo 54.1 del RIRPF, la construcción a la adquisición, por lo que puede invertirse dicho saldo en una vivienda en construcción, como aquí sucede, siempre que vaya a constituir, en un futuro, la primera vivienda habitual del contribuyente. Ahora bien, en estos casos, deberá adquirir la vivienda en sentido jurídico dentro de los cuatro años siguientes al inicio de la construcción, inicio que se considera acaecido al efectuar el primer pago por el cual practique deducción, o por cualquier importe satisfecho procedente del saldo de su cuenta vivienda.
La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. Debiendo tomarse como fecha de adquisición en los supuestos de construcción promovida por su propietario –autopromoción-, la de finalización de las obras, hecho que deberá poder ser debidamente probado, y en su defecto la fecha de la escritura de declaración de obra nueva. En los supuestos de construcción promovida por un tercer promotor se tomará como fecha de finalización de las obras, y adquisición jurídica, a falta de escritura pública, la fecha en la que existiendo contrato se efectúe la entrega de llaves.
La materialización del saldo de la cuenta vivienda debe producirse en un plazo máximo de cuarto años desde su apertura. Por tanto, en el presente caso, el consultante tiene como fecha límite para invertir dicho saldo, en la vivienda en construcción, el mismo día del año 2002, en que la abrió, del año 2006. Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha: artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
En el caso de que llegada dicha fecha, no se hubiese destinado la totalidad del saldo depositado a los fines anteriormente indicados, se perderá el derecho a deducción sobre las cantidades no empleadas para su único fin.
A estos efectos, se entenderán que no se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al saldo no utilizado para sus fines en el plazo antes citado.
En estos casos, tal y como establece el artículo 59 del Reglamento del Impuesto, en el período impositivo en que se incumpla el plazo se deberá sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en dicho ejercicio, las deducciones que se practicaron sobre las cantidades expresadas en el párrafo anterior, más los intereses de demora a los que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Igualmente se perderá el derecho a la deducción practicada por cuenta vivienda si finalmente no se produce la adquisición jurídica de la vivienda en el plazo de cuatro años desde el inicio de la construcción o pese a haberla adquirido en dicho plazo no llegase a constituir su vivienda habitual.
De acuerdo con todo lo anterior, si el consultante destina la totalidad del saldo de la cuenta vivienda dentro de los cuatro años desde su apertura a la construcción de su primera vivienda habitual y ésta es adquirida jurídicamente dentro de los cuatro años siguientes al inicio de la inversión en su construcción, no pierde el derecho a las deducciones practicadas por dicha cuenta.
Respecto de las deducciones a practicar por el año 2006, el consultante podrá incluir en la base de deducción tanto las aportaciones que, en su caso, hubiera realizado a la cuenta vivienda (hasta el día en que se cumplen los cuatro años desde su apertura), siempre que efectivamente, el saldo en dicha fecha límite se hubiera invertido en la vivienda en construcción, como las entregas a cuenta realizadas al constructor. Todo ello, con el límite conjunto anual de los 9.015,18 euros que establece el artículo 69.1.1º del TRLIRPF como base de deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1-1º; RIRPF RD 1775/2004, Arts. 54-1, 56, 59.