La exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual requiere que ambas viviendas (la transmitida y la adquirida) cumplan la condición de habituales conforme al artículo 53 RIRPF: residencia continuada de al menos tres años. En el supuesto, el inmueble adquirido en 2001 nunca constituyó residencia del contribuyente ni fue objeto de rehabilitación posterior, por lo que carece de la calificación de vivienda habitual y, en consecuencia, la ganancia patrimonial derivada de su transmisión no accede al régimen de exención, independientemente de que la reinversión se destine a vivienda habitual.
Hechos
El consultante adquiere una vivienda en 2001, con la intención de rehabilitarla en un futuro y convertirla en su vivienda habitual. No obstante, en el año 2004 el Ayuntamiento, dentro de un plan de mejoras, suspende la tramitación de licencias de obras por lo cual, a finales del 2006, el consultante se plantea vender la vivienda o los derechos que le correspondan tras su próximo derribo.
Cuestión planteada
Considerar la ganancia patrimonial generada por la venta del inmueble o de los derechos exenta de tributación en caso de reinvertir la cantidad percibida en la adquisición de vivienda habitual.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el año 2006, momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), ni del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) (BOE del 31).
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, vigente para el año 2006, se contiene, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), el cual, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. De acuerdo con el citado artículo 53, tendrá tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años o cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, circunstancias que aquí no se dan.
En el presente caso, la vivienda adquirida en 2001 no ha constituido la residencia habitual del consultante en ningún momento, sin que, tampoco, procediera a su rehabilitación tras su adquisición, por tanto dicho inmueble no puede tener la consideración, en caso alguno, de vivienda habitual del consultante. Tal valoración no se ve modificada por el hecho de que transcurridos más de dos años desde la adquisición, el Ayuntamiento haya procedido a la suspensión de licencias lo que, en última instancia, desencadenará la venta del inmueble o de los derechos que le correspondan tras su derribo.
No teniendo, como se ha indicado, la consideración de vivienda habitual, no cabe exonerar de gravamen la previsible ganancia patrimonial derivada de su venta.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39-1, 53-2; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 36