La base deducible por inversión en vivienda habitual integra el precio de adquisición más gastos inherentes (notaría, registro, ITP, plusvalía municipal para descalificación) y, en su caso, amortización e intereses de financiación ajena. Quedan excluidos los reintegros de intereses subsidiados —calificados como pérdida patrimonial del ejercicio de efectividad— y los intereses de demora por descalificación, que tributan como pérdida patrimonial en el período de exigibilidad.
Hechos
El consultante adquirió en 2001 la propiedad de su vivienda habitual, estando calificada, en esa fecha, como vivienda de protección oficial. En 2007 ha procedido a liquidar el expediente de descalificación de VPO, abonando cantidades en concepto de devolución de intereses subvencionados (recibidos en exclusiva en su día por el anterior propietario) más los intereses de demora, conforme las procedentes cartas de pago.
Cuestión planteada
Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Posible consideración como importes satisfechos por adquisición de vivienda a efectos de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (LIRPF) (BOE de 29 de noviembre) el valor de adquisición de la vivienda estará formado por la suma de:
- El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
- El coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Conforme con ello, integrarán dicho valor, entre otros, el importe satisfecho por su adquisición, los gastos de notaría y registro, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana satisfecho para obtener la descalificación de vivienda de protección oficial.
No formarán parte del valor de adquisición las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de intereses subsidiados o subvencionados con motivo de la descalificación de la vivienda (los cuales en su momento generaron una ganancia patrimonial). Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se hicieron efectivos, es decir, del año 2007.
Por lo que se refiere a los intereses de demora devengados por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (RIRPF) (BOE del 31), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Igualmente, dispone que “la base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.”
De acuerdo con dicho precepto, los importes satisfechos por el consultante para obtener la descalificación de su vivienda habitual formarán parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual en el periodo impositivo en que se satisfagan aquellos.
Por el contrario, las cantidades satisfechas en concepto de intereses subsidiados o de intereses de demora devengados por la descalificación no formarán parte de dicha base de deducción, por no tener la consideración de cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de vivienda.
La pérdida patrimonial derivada del reintegro de intereses subsidiados y por intereses de demora devengados por la descalificación se integrará en la base imponible general del período impositivo en la forma prevista en el artículo 48 de la Ley del Impuesto, compensándose en primer lugar con las ganancias patrimoniales que no constituyan renta del ahorro, y si de esta compensación resultase saldo negativo o no existiesen tales ganancias patrimoniales, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos e imputaciones de renta que, igualmente, no tengan la consideración de renta del ahorro, con el límite del 25 por 100 de dicho saldo. Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden indicado.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 35-1, 68-1