La segunda entrega de edificación está exenta del IVA conforme al artículo 20.1.22º LIVA. Sin embargo, esta exención es renunciable por el vendedor cuando el adquirente sea sujeto pasivo con derecho a deducción total del impuesto soportado en sus adquisiciones. La condición de que el adquirente actúe en el ejercicio de actividades empresariales y disponga de prorrata de deducción del 100% determina la aplicabilidad de la renuncia y, consecuentemente, la sujeción al tipo general del 21%.
Hechos
La entidad consultante se dedica a la compra-venta, alquiler y explotación de inmuebles rústicos y urbanos. En el año 2001 adquirió un inmueble a otra entidad por el que se pago IVA. La Junta de Andalucía reclama el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Cuestión planteada
Tributación de la operación
Contestación
Del texto de la consulta no queda claro el tipo concreto de operación realizada pues habla de la compra de una vivienda por la que se pagó el 16 por ciento de Impuesto sobre el Valor Añadido, al ser el vendedor otra sociedad. La contestación a esta consulta se referirá a la tributación por segunda venta de inmuebles con carácter general.
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5 de la Ley del Impuesto considera empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y en particular a los arrendadores de bienes.
Por tanto, la entidad a que se refiere el escrito, dedicada a la actividad de compra-venta, alquiler y explotación de inmuebles, tendrá la consideración de sujeto pasivo por las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- El artículo 20 de la Ley 37/1992, regula las denominadas exenciones en operaciones interiores, disponiendo, en su apartado uno, número 22º, que estarán exentas de este Impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
De conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, la exención prevista en el número 22º del apartado uno del mismo artículo puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
También señala dicho artículo, que se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en que se haya de soportar el Impuesto permita su deducción íntegra.
Este precepto ha sido desarrollado por el artículo 8,1 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31 de diciembre) que dispone la renuncia a la exención deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.
Asimismo dispone que la renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles.
Por lo tanto, cumpliéndose los demás requisitos legalmente previstos, si el porcentaje de deducción provisional que resulte procedente según cual sea el régimen de deducción que la sociedad adquirente deba aplicar en el año en que soporta las cuotas correspondientes a la adquisición del edificio, permite la deducción íntegra de éstas, podrá la parte vendedora renunciar a la exención.
Por último, en el supuesto de que no se produjera la renuncia a la exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido o ésta no fuera procedente, la entrega del edificio tributaría por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de acuerdo con lo establecido en los artículos 4.Cuatro de la Ley 37/1992 y 7.5 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, los cuales disponen la sujeción, a dicha modalidad, de las transmisiones de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido pero exentas del mismo, siempre y cuando no se produzca la renuncia a dicha exención.
3.- Respecto del tipo impositivo aplicable a la entrega de inmuebles, en caso de que la operación tribute por el Impuesto sobre el Valor Añadido según lo dicho anteriormente, se estará a lo dispuesto en el artículo 90.uno de la Ley 37/1992 que dispone que el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 91.uno.1.7º señala que se aplicará el tipo del 7 por ciento a las operaciones siguientes:
“Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley.”
En consecuencia se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a aquellos inmuebles que sean aptos para su utilización como viviendas, con independencia de la condición de adquirente y transmitente y del uso que se vaya a hacer de la vivienda.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 20-uno-22º, 90-uno, 91-uno-1-7º