La retención en arrendamientos de inmuebles urbanos es obligatoria con carácter general sobre rendimientos de alquiler. Quedan exceptuados: (i) arrendamiento de vivienda por empresas a empleados; (ii) rentas anuales al mismo arrendador inferiores a 900 €; (iii) arrendador con epígrafe IAE grupo 861 que habría generado cuota no nula aplicando reglas de determinación de cuota (acreditación obligatoria frente al arrendatario). La obligación de retención recae en personas jurídicas, entidades, comunidades de propietarios y contribuyentes que ejercen actividad económica al satisfacer la renta.
Hechos
El consultante ejerce una actividad empresarial en un local arrendado desde hace más de cuarenta años, teniendo estipulado el pago por anualidades vencidas.
Recientemente ha llegado a su conocimiento que el propietario del local falleció hace unos dos o tres años, sin que los presuntos herederos le hayan comunicado oficialmente tal suceso. Por ello, los pagos de la renta y la retención correspondiente se han realizado a una persona ya fallecida, a través de una cuenta bancaria no cancelada.
Cuestión planteada
Ante la inmediatez del pago de una nueva anualidad, plantea una serie de cuestiones relacionadas con la práctica de la retención correspondiente.
Contestación
En desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.”
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente:
“Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...).”
Dado que el arrendatario es una persona obligada a retener, y salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración del artículo 75.3.g) del Reglamento del Impuesto, existiría la obligación por parte de aquel de practicar la correspondiente retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del arrendador.
Según manifiesta el consultante, ha llegado a su conocimiento que el propietario del local falleció hace unos dos o tres años, sin que sus herederos se lo hayan comunicado oficialmente, por lo que siguió practicando retención sobre las anualidades satisfechas durante ese tiempo a la persona fallecida, titular del contrato de arrendamiento, por lo que deberá solicitar al nuevo o nuevos propietarios del local la rectificación de la factura emitida, al objeto de satisfacerles el importe del alquiler y practicar la correspondiente la retención.
Debido a que el resto de las cuestiones planteadas en el escrito remitido corresponden a periodos impositivos ya declarados, no se procede a su contestación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 88.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 99; RIRPF RD 439/2007, Arts. 75, 76