La transmisión del local genera una ganancia patrimonial sujeta a tributación en IRPF, calculada como diferencia entre valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes de la Ley de Presupuestos) y valor de transmisión. El valor de adquisición se minora por amortizaciones fiscalmente deducibles (incluyendo amortización mínima si no fue efectivamente contabilizada), siendo la base imponible el resultado de esta diferencia ajustada por los coeficientes correctores correspondientes al período en que se efectúe la enajenación.
Hechos
Hasta el 31 de diciembre, el consultante desarrolló su actividad profesional en un local adquirido a tal efecto. Desde esa fecha y por problemas económicos desarrolla su actividad en su vivienda habitual. Desde su adquisición ha estado deduciendo de los ingresos de la actividad la amortización del local. Tiene intención de proceder a su venta en un futuro más o menos inmediato.
Cuestión planteada
1. Si el local puede considerarse desafectado de la actividad económica.
2. Tributación de la venta.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la transmisión del local generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al dar lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calcularán en la forma establecida en el artículo 35 de la citada Ley.
El artículo 35.1 establece que “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
En desarrollo de este precepto, el artículo 40.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), establece que “el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.
A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.”
Al tratarse de la enajenación de un inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúa la enajenación, que se aplicarán sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) anteriores, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho, y sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Por otro lado, el artículo 29.1 de la de la Ley del Impuesto establece que se considerarán elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, entre otros, los bienes inmuebles en los que se desarrolla la actividad del contribuyente.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto y con la información facilitada por el consultante, el local no estaría afecto ya a su actividad económica, si bien a los efectos de la aplicación de lo previsto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, se consideraría transmisión de elemento patrimonial afecto si ésta se produce antes de que transcurran más de tres años desde su desafectación, por lo que, en tal caso, no resultarían aplicables los coeficientes reductores previstos en la citada disposición transitoria.
En cualquier caso, la ganancia o pérdida patrimonial calculada en la forma anteriormente expuesta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 29, 33, 34,35 y 49, DT 9