La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta íntegramente en una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. El "importe total obtenido" es el valor de transmisión consignado en escritura (250.000 euros en el supuesto), no el coste de adquisición del porcentaje del ex cónyuge. La compra del 45% a la ex pareja constituye reinversión válida solo si: (i) el inmueble adquirido con esos fondos reúne la condición de vivienda habitual; (ii) se destina efectivamente a ese uso; y (iii) se acredita que la cantidad pagada procede del producto de la venta anterior. Si la reinversión es parcial, solo la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la cantidad efectivamente invertida goza de exención.
Hechos
Vivienda adquirida, el 8-10-04, en proindiviso por la consultante y el que era su pareja entonces, con un porcentaje del 55% y 45% respectivamente. En 2005 la ex pareja demandó a la consultante para la división del proindiviso. En 2008 se llega al acuerdo de adjudicar a la consultante el porcentaje de propiedad de su ex pareja a cambio de una compensación económica a favor de éste último. Mediante escritura de 13-10-08 se extingue el condominio, adjudicándose a la consultante el pleno dominio del inmueble. A partir de este momento lo destina a ser su residencia habitual.
El 30-10-06 la consultante vende la que manifiesta era su anterior vivienda habitual por haber residido en ella más de tres años continuados. En su declaración de IRPF 2006 hizo constar su intención de reinvertir en nueva vivienda habitual. En 2007 no ha aplicado deducción por inversión en vivienda habitual, siendo el 2006 el último año por el que practicó la deducción por inversión en su antigua vivienda habitual.
Cuestión planteada
Si tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual y si se considera reinversión lo que le ha costado comprar a su ex pareja el 45% del inmueble o el importe que figura en la escritura de 13-10-08 (250.000 euros) como valor total.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio (aunque sea compartido) o residencia habitual– respecto del mismo.
De acuerdo con lo señalado, respecto a la vivienda transmitida por la consultante el 30-10-06, para poder aplicar la exención por reinversión, es necesario que tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, lo que requiere, en principio, que dicha vivienda hubiera constituido el lugar de residencia efectiva y permanente de la consultante durante, al menos, los tres años inmediatos anteriores a la fecha de su transmisión.
La cantidad que se habrá de reinvertir en la adquisición de una nueva vivienda habitual será la totalidad del importe obtenido en la enajenación de la anterior, dentro del plazo reglamentario de dos años, contados de fecha a fecha, desde la transmisión de la que genera la ganancia patrimonial. De reinvertir un importe inferior la exención será parcial.
En el presente caso, habiendo transmitido, el 30-10-06, la que manifiesta era su vivienda habitual, la exención de la ganancia patrimonial se cuantificará en función de las cantidades que, del total importe obtenido por la venta y dentro del plazo reglamentario, sean reinvertidas en la adquisición de la nueva vivienda habitual, es decir, en este caso, en el pago del precio del 45% del pleno dominio de la vivienda que adquiere a su ex pareja el 13-10-08 (dentro de los dos años posteriores a la transmisión), y que, según manifiesta, destina a ser su vivienda habitual desde dicho momento.
En cualquier caso, el cumplimiento de los requisitos deberá poder ser justificado suficientemente por el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a quienes corresponderá valorar las pruebas, y a requerimiento de los mismos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54.