La permuta de nave industrial por dinero y local comercial futuro genera ganancia patrimonial (no rendimiento de actividad económica) conforme al artículo 33.1 LIRPF. El valor de transmisión se determina por el mayor entre el valor de mercado del bien cedido (nave + terreno, valorados separadamente según valor normal de mercado en el momento de la enajenación) y el valor de mercado de la contraprestación recibida (dinero + local). La ganancia se calcula en el momento de la transmisión de la nave, pero la parte proporcional correspondiente al local futuro puede imputarse temporalmente conforme al artículo 14.2.d) LIRPF al ejercicio en que se entregue efectivamente el inmueble.
Hechos
Los consultantes en fecha 23-12-1986 adquirieron en común y proindiviso un solar edificable. En fecha 4-1-1998, se elevó a público notarialmente la declaración de obra nueva de una nave industrial sobre el citado terreno.
En fecha 8-7-1998 los consultantes constituyeron una comunidad de bienes a la que aportaron la nave edificada sobre el terreno con el objeto de ser arrendada. Dicho arrendamiento se ha mantenido ininterrumpidamente desde el año 1998.
En el año 2007 se tiene previsto realizar una permuta mixta de la referida construcción a cambio de una cantidad de dinero más un local comercial en los bajos de edificio. La entrega del local previsiblemente se producirá en un plazo de 22 meses desde la fecha de la firma de la permuta.
En el recibo del Impuesto sobre bienes inmuebles se detalla el valor catastral correspondiente al suelo y a la construcción.
Cuestión planteada
Calificación de la renta derivada de la permuta como ganancia patrimonial o como rendimiento de la actividad económica.
Cual sería el valor de transmisión del terreno y de la mejora a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la operación de permuta.
Criterio de imputación temporal de la ganancia patrimonial obtenida en la permuta.
Contestación
La operación de permuta por la que los consultantes van a entregar una nave industrial recibiendo a cambio una cantidad de dinero y un local comercial en los bajos de un edificio de construcción futura, generará una ganancia o una pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.
Para el cálculo de la ganancia o de la pérdida patrimonial es preciso tener en cuenta la regla de valoración contenida en la letra h) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley del Impuesto que señala que en los supuestos de permuta “la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
El valor de mercado del bien o derecho entregado.
El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”.
La determinación de la parte del valor de transmisión que corresponde a la nave industrial y la que corresponde al suelo sobre el que la misma se ha edificado, se realizará en función del valor normal de mercado de la construcción y del terreno en el momento de la enajenación, valores que podrán acreditarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho y que corresponderá valorar a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria.
Por lo que respecta a la imputación temporal de la renta, con independencia del momento en que se produce la ganancia o pérdida patrimonial (en el momento de la transmisión de la nave industrial), al ser en parte la contraprestación un local comercial futuro, podrá ser de aplicación la regla de imputación temporal de las operaciones a plazo prevista en la letra d) del apartado 2 del artículo 14 de la Ley del Impuesto y, por ello, la ganancia o la pérdida patrimonial calculada en el momento de la transmisión de la nave industrial podrá ser imputada, en la parte que proporcionalmente corresponda, al momento de entrega del local comercial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 14, 33, 37