La escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario queda sujeta a Actos Jurídicos Documentados en cuota gradual (tipo autonómico o 0,50% supletoriamente) como acto inscribible en Registro de la Propiedad no comprendido en otras modalidades. No obstante, resulta aplicable la exención del artículo 9 de la Ley 2/1994 si la modificación de cuotas obedece a alteración del tipo de interés, plazo de amortización o ambos; la exención no procede si el cambio afecta únicamente al método o sistema de amortización, caso en el cual subsiste el gravamen.
Hechos
El consultante ha firmado una escritura de adaptación de préstamo hipotecario del préstamo que tiene concedido pasando a ser de libre a cualificado.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
El artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, determina lo siguiente:
“Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Por lo tanto, la escritura quedará sujeta a Actos Jurídicos Documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto:
· Primera copia de una escritura.
· Inscribible en el Registro de la Propiedad.
· De contenido valuable.
· No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo de 1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en la redacción dada por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo. tres), dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas”.
Por lo tanto, si la modificación de las cuotas de amortización se debe al cambio del tipo de interés o del plazo de amortización, o a ambos, sí resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación; Si únicamente se debe al cambio del método o sistema de amortización, no resultará aplicable la exención.
Ahora bien, por otra parte, el artículo 45.I.B 12) del texto refundido del ITP y AJD establece que
“ B) Estarán exentas:
12) La transmisión de solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial; las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados; la primera transmisión inter vivos del dominio de las viviendas de protección oficial, siempre que tenga lugar dentro de los seis años siguientes a la fecha de su calificación definitiva; los préstamos hipotecarios o no, solicitados para su construcción antes de la calificación definitiva; la constitución, ampliación de capital, fusión y escisión de sociedades cuando la sociedad resultante de estas operaciones tenga por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento del beneficio en relación con la transmisión de los solares y la cesión del derecho de superficie bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación provisional.
La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento de los requisitos que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. “
El beneficio fiscal debe ser aplicable a todos los edificios y viviendas que cumplan el requisito de estar en régimen de protección oficial, y en tanto en cuanto se mantengan en ese régimen. A este respecto, dado que la normativa del ITP y AJD no establece una definición específica de lo que debe entenderse por edificios en régimen de protección oficial o de viviendas de protección oficial, deberá atenderse al concepto que de estos términos recoja su normativa específica. En la escritura aportada se recoge que la finca hipotecada está calificada definitivamente como Vivienda de Protección Oficial de Promoción Privada (durante el plazo de 30 años), habiendo obtenido la Calificación Definitiva con fecha 11 de noviembre de 1994. Por lo tanto, la escritura de adaptación de préstamo hipotecario de libre a cualificado estará sujeta pero exenta del concepto de actos jurídicos documentados del ITP y AJD.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2 y 45-I-B-12)