La transmisión de un inmueble genera ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se determina por diferencia entre valores de adquisición y transmisión. El valor de adquisición comprende el precio real, inversiones, mejoras y gastos inherentes, siendo reducido por las amortizaciones practicadas conforme a las condiciones reglamentariamente establecidas. En inmuebles arrendados, se computa obligatoriamente la amortización mínima (2% sobre coste desde 1999-2002; 3% sobre mayor de coste o valor catastral desde 2003, excluido suelo), independientemente de su deducción efectiva como gasto. Ambos componentes del valor de adquisición se actualizarán mediante coeficientes de la Ley de Presupuestos aplicables al año de satisfacción del importe y año de correspondencia de la amortización respectivamente.
Hechos
Al fallecimiento de su padre el 1 de octubre de 1997, el consultante heredó el pleno dominio de una tercera parte y la nuda propiedad de la mitad de otra tercera parte de la mitad indivisa de una vivienda, correspondiendo el usufructo a su madre.
Al fallecimiento de su madre el 8 de septiembre de 2006, consolida el pleno dominio de dicha parte y adquiere el pleno dominio de otro 25 por 100 de la vivienda. Con ello el consultante es titular del pleno dominio de la mitad indivisa de la vivienda.
La vivienda estuvo arrendada desde el 1 de agosto de 2001 al 30 de junio de 2002, desde el 1 de septiembre de 2002 al 30 de junio de 2003, desde mediados de septiembre de 2003 al 28 de febrero de 2004 y desde el 22 de marzo de 2004 al 31 de octubre de 2006.
El 1 de abril de 2007 transmitió su porcentaje de participación en la vivienda.
Cuestión planteada
Cómputo de las amortizaciones en la determinación del valor de adquisición.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calcularán en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.1 de la citada Ley, “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
Al tratarse de la enajenación de un inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúa la enajenación, que se aplicarán sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) anteriores, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho, y sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
El artículo 36 de la citada Ley establece que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
En relación con el cómputo de las amortizaciones, en el caso de transmisión de inmuebles que hubieran estado arrendados, se computará la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. La amortización mínima será el resultado de aplicar el porcentaje fijo establecido para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario: el 2 por 100 desde el 1 de enero de 1999 hasta el 31 de diciembre de 2002, que se aplicará sobre el coste de adquisición satisfecho y el 3 por 100 desde el 1 de enero de 2003, que se aplicará sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo, en ambos casos, el valor del suelo.
Al haber sido adquirida la vivienda por herencia en dos fechas distintas, las del fallecimiento del padre y de la madre, habrá de estarse al coste de adquisición satisfecho en cada una de estas adquisiciones, que estará formado por el importe de los gastos y tributos inherentes a dichas adquisiciones que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El porcentaje fijo que proceda, 2 por 100 ó 3 por 100, se aplicará en función del número de días en que la vivienda hubiera estado arrendada en cada período impositivo y en función, únicamente, del porcentaje de titularidad del pleno dominio que el consultante ostente sobre la vivienda en cada uno de los periodos impositivos en que hubiera estado arrendada.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 23, 33, 35, 36