La novación de un préstamo hipotecario no interrumpe el derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual conforme a la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, siempre que el contribuyente haya practicado la deducción en períodos anteriores a 1 de enero de 2013 por la adquisición o construcción de la vivienda y continúe siendo quien abona las cuotas del préstamo (principal o novado) con fondos propios. La naturaleza de la novación no altera la calificación tributaria de los pagos como cantidades satisfechas por inversión en vivienda habitual.
Hechos
En 2008, la consultante solicitó a una entidad financiera un préstamo hipotecario para la construcción de su vivienda habitual exigiéndole la entidad avalistas para garantizar la operación, aunque finalmente en la escritura de constitución del préstamo figuran como prestatarios la consultante y un sobrino, quien iba a intervenir como avalista, aunque (según se indica en el escrito) la entidad lo ha hecho figurar como prestatario, siendo la vivienda construida de exclusiva titularidad de la consultante. Actualmente, está tramitando con la entidad la novación del préstamo para figurar solamente ella como prestataria.
Cuestión planteada
Incidencia de la novación en la tributación por el IRPF.
Contestación
Según indica la consultante en su escrito, es ella quien viene abonando mensualmente los pagos del préstamo hipotecario con cargo a una cuenta de la que es única titular y que se nutre con sus ingresos.
La disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29) establece lo siguiente:
“1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición:
a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.
b) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013 siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2.ª de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.
2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma.
3. Los contribuyentes que por aplicación de lo establecido en esta disposición ejerciten el derecho a la deducción estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por este Impuesto y el importe de la deducción así calculada minorará el importe de la suma de la cuota íntegra estatal y autonómica del Impuesto a los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 69 de esta Ley.
4. Los contribuyentes que con anterioridad a 1 de enero de 2013 hubieran depositado cantidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que en dicha fecha no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta, podrán sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica devengadas en el ejercicio 2012 las deducciones practicadas hasta el ejercicio 2011, sin intereses de demora”.
De lo anteriormente dispuesto se desprende que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien, se introduce un régimen transitorio, régimen que cabe entender viene aplicando la consultante.
Procede indicar aquí que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble; requiriendo, a su vez, que dicha vivienda constituya o vaya a constituir la residencia habitual del adquirente de dicho título, practicándose la deducción en el caso de financiación ajena de la adquisición a medida que se vaya amortizando la cuantía adeudada.
En relación con esa financiación ajena mediante un préstamo en el que en la parte prestataria se incluyen además de los adquirentes otras personas —un sobrino de la consultante en este caso—, actuando todos de forma solidaria, ha llevado a este Centro a realizar el siguiente criterio interpretativo al respecto, criterio que se encuentra recogido en numerosas contestaciones a consultas vinculantes (de las que se procede a citar a título de ejemplo la nº V0571-10, en la que una consultante y su pareja adquieren una vivienda habitual, financiando su compra con un préstamo hipotecario en el que los padres de la consultante se incluyen también como parte prestataria) y que se concreta de la siguiente forma:
“El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios cuatro personas (la pareja y los padres de ella), sin mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por los cuatro por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada una responde respecto del préstamo. Los cuatro figuran como deudores por partes iguales.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que la consultante ingresa el 50 por 100 de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo no supone la acreditación de que ésta se haya convertido en prestataria de la mitad del mismo. Para poder considerar, a efectos de deducción, que la consultante satisface el 50 por 100 de cada uno de los pagos se le debería considerar prestataria en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
De no existir una novación del préstamo en los términos indicados, y teniendo el préstamo bancario como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, la consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietaria, por la cuarta parte de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionadas con el préstamo, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisface, además, un 25 por 100 adicional, hasta alcanzar el 50 por 100 de los pagos por el préstamo, no puede considerarse que por ello tenga derecho a la deducción, creándose un crédito a su favor, del que serían deudores aquéllos que no llegaron a satisfacer los pagos correspondientes a su participación ideal en el préstamo.
No obstante lo anterior, se consideraría con derecho a deducción, por la cantidad que representa este exceso del 25 por 100 sobre su participación ideal, alcanzando así a la totalidad de las cantidades dirigidas a satisfacer la deuda que por su parte indivisa de la vivienda le corresponde, si acreditase que sus padres le entregaron en préstamo la mitad del capital concedido a cada uno de ellos por la entidad financiera al otorgamiento del préstamo (el 25 por ciento de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle a cada uno de ellos el citado préstamo podrá la consultante beneficiarse de la deducción, pues estará abonando cantidades (por financiación ajena) para la adquisición de su participación indivisa en su vivienda habitual.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en Derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De esta manera, la consultante tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le hubieran concedido sus padres, a medida que satisfaga la deuda contraída con éstos para cubrir el pago de parte del 50% del pleno dominio que ostenta sobre la vivienda”.
Por lo que se refiere a la acreditación de las circunstancias que, conforme al criterio expuesto, inciden en la tributación en el IRPF en los términos recogidos en la contestación transcrita, procede indicar que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, tal como dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18). Por tanto, la consultante podrá acreditar tales circunstancias por los medios de prueba admitidos en Derecho, siendo los órganos de gestión e inspección tributaria a quienes corresponderá —en el ejercicio de sus funciones y a efectos de la liquidación del impuesto— la valoración de las pruebas que se aporten como elementos suficientes para determinar su concurrencia.
Finalmente, procede indicar que la propia operación de novación que va a realizar la consultante no tiene efecto respecto a la tributación en su IRPF, novación que supondrá la consolidación de su posición como única prestataria, asumiendo así que se hace cargo directamente de la totalidad de los pagos correspondientes al préstamo. Por otra parte, respecto a la tributación del sobrino de la consultante, la falta de legitimación activa (condición de obligado tributario respecto a la cuestión planteada) exigida por el artículo 88 de la Ley General Tributaria no permite su contestación.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006