La novación de un préstamo hipotecario queda exenta del ITP/AJD (documentos notariales) cuando la modificación de las cuotas de amortización obedece exclusivamente a cambios en el tipo de interés o plazo de amortización (art. 9, Ley 2/1994). Sin embargo, si la novación implica cambio del método o sistema de amortización, no procede la exención, resultando gravable por el acto de novación documentado. En caso de ampliación de capital simultánea, el gravamen recae solo sobre la cantidad ampliada, nunca sobre el capital pendiente de pago.
Hechos
El consultante se encuentra pendiente de autorizar una escritura de ampliación de préstamo hipotecario, en el que además de ampliar el capital del préstamo primitivo se va a novar tanto el plazo como el tipo de interés y el sistema de amortización, pasando a ser éste del método francés al de cuota creciente. Con ello, la entidad bancaria pretende dar solución a clientes que, dada su situación económica actual, no pueden hacer frente a las cuotas periódicas del préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Si, como entiende el consultante, la operación descrita estaría sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, sólo en cuanto a la cantidad de capital ampliado y nunca por la totalidad del capital -el ampliado y el pendiente de pago- y si quedaría exenta del referido gravamen en el caso de que no hubiese ampliación de capital pero sí novación del préstamo tanto por plazo, intereses o sistema de amortización.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El consultante manifiesta en su escrito que apoya su fundamentación jurídica en la Ley 2/1994 de 30 de Marzo, de subrogación y modificación de prestamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (BOE de 8 de diciembre de 2007), y en particular en el apartado IV de su artículo 4.2. Asimismo, señala que apoya su fundamento en la resolución de esta Dirección General de Tributos –en adelante, DGT– de fecha 27 de marzo de 2.008, número V0594-08, en la que el cambio de método o sistema de amortización viene acompañada de una modificación de las cuotas de amortización al cambiar el plazo de amortización o el tipo de interés o ambas circunstancias.
En primer lugar, cabe indicar que, efectivamente, la resolución de la Dirección General de Tributos reseñada en el párrafo anterior, dictada en contestación a consulta vinculante trata el asunto objeto de la presente consulta, pero no en el sentido en el que el consultante manifiesta haberla entendido, sino en el contrario, pues precisamente lo que en ella se concluye es que si la modificación de las cuotas de amortización se debe al cambio del tipo de interés o del plazo de amortización, o a ambos, sí resulta aplicable a la escritura notarial que documente la citada operación la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994, pero que si se debe al cambio del método o sistema de amortización, no resultará aplicable la referida exención. Para mejor comprensión, a continuación se transcribe el texto de la contestación de la DGT reseñada:
«El artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, determina lo siguiente:
“Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Por lo tanto, la escritura quedará sujeta a Actos Jurídicos Documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo de 1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), en la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, (artículo 8.2 y disposición derogatoria b)) dispone que “estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo”.
Por lo tanto, si la modificación de las cuotas de amortización se debe al cambio del tipo de interés o del plazo de amortización, o a ambos, sí resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación; Si únicamente se debe al cambio del método o sistema de amortización, no resultará aplicable la exención.»
En cuanto a la segundo apoyo argumental alegado por el consultante como fundamento de la exención –el artículo 4.2.IV de la Ley 2/1994, según redacción de la Ley 41/20207–, en opinión de este Centro Directivo no puede interpretarse en el sentido propuesto por el consultante (exención de la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario con modificación del sistema de amortización), sino en el contrario. Y ello, con base en los siguientes argumentos:
La nueva redacción del artículo 4.2 de la Ley 2/1994 introducida por Ley 41/2007 determina lo siguiente:
“2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) la prestación o modificación de las garantías personales.”
El precepto transcrito incluye una redacción exhaustiva de las modificaciones que puede incluir la novación de préstamos hipotecarios que se regula en la Ley 2/1994, pero no implica que todas ellas queden exentas de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pues este beneficio fiscal no se regula en ese precepto, sino en el artículo 9 de la misma Ley –transcrito anteriormente–, que determina que están exentas las escrituras públicas en las que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente; y añade que conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo. En definitiva, las modificaciones que se refieran al tipo de interés o a la alteración del plazo sí están amparadas por la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994, pero no el resto de las modificaciones permitidas por el artículo 4.2 de la misma, como es el caso de la ampliación o reducción de capital o la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
CONCLUSIONES
Primera: La escritura pública que documente la novación modificativa de un préstamo hipotecario que se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo o a ambas estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD.
Segunda: La escritura pública que, además de lo anterior, modifique el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo, no estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD.
Tercera: La escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario tampoco estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, si bien la base imponible estará constituida por el importe ampliado (valor declarado).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts. 1 y 9