Un local de carácter profesional ("loft") puede calificarse como vivienda habitual del IRPF si se acondiciona efectivamente como tal y el contribuyente lo habita de manera permanente durante al menos 3 años, con lo que resultaría acogible a la exención por reinversión del artículo 41 RIRPF. La reinversión debe realizarse dentro del plazo de 12 meses contados desde la adquisición o terminación de obras del nuevo inmueble, o dentro del plazo que establece el RIRPF para la exención (que varía según la edad del contribuyente), siendo la acreditación de la residencia efectiva competencia de los órganos de gestión e inspección.
Hechos
La consultante piensa vender su actual residencia habitual y reinvertir el importe que obtenga en la adquisición de un inmueble calificado como de uso para actividad industrial o espacio profesional, denominado loft y cuya adquisición queda sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 16%, el cual destinará a constituir su nueva residencia habitual.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar el local como vivienda habitual, y permitir acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Plazo para reinvertir en la adquisición de su nueva vivienda habitual.
Contestación
Se parte de la hipótesis de que la vivienda que transmite la consultante tiene la consideración de vivienda habitual conforme la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
Las edificaciones que vienen denominándose “espacios o locales profesionales” o “Loft” son, según la normativa del sector, espacios destinados a actividad industrial o económica.
De acuerdo con lo anterior, si la consultante destinara dicho espacio a residencia habitual, acondicionándolo como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con las mismas condiciones y limitaciones.
En cuanto a la forma de acreditar que el local constituye su vivienda habitual podrá realizarse, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Siendo así podrá acogerse a la exención de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de su precedente vivienda habitual, conforme lo dispuesto en el artículo 41 del RIRPF, el cual, entre otras, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, antes señalado.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41 citado, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Deberá cumplir, además, el resto de condiciones y requisitos establecidos por la normativa del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF: LIRPF Ley 35/2006 Art. 68-1-3º; RIRPF RD 439/2007, Art. 54-1