El tipo de IVA aplicable a la compraventa de inmuebles se determina conforme al artículo 91.1.7º LIVA: tipo reducido del 8% para edificios o partes aptos para vivienda (máximo dos unidades) con cédula de habitabilidad, frente al tipo general del 18%. La aptitud objetiva requiere disposición de cédula de habitabilidad y capacidad física de destinarse a vivienda, con independencia del uso real por el adquirente. El tipo vigente en el momento del devengo es determinante, siendo este un criterio objetivo que no atiende a la intención del comprador.
Hechos
El ayuntamiento consultante adquirió un inmueble de un tercero promotor con la intención de cederlo posteriormente, a título gratuito y por tiempo indefinido, a una entidad sin ánimo de lucro cuya intención es implantar en dicho inmueble un hogar de acogida residencial para personas con disminución psíquica.
El ayuntamiento adquirió el edificio diáfano y sin distribuir, asumiendo la entidad cesionaria los trabajos necesarios para acondicionarlo posteriormente como vivienda.
Tanto en el Registro de la Propiedad como en la escritura de adquisición del inmueble consta que el destino final de dicho inmueble será el de vivienda.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a la operación de compraventa realizada.
Contestación
1.- El artículo 90 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado de 29), regula el tipo impositivo general del Impuesto, estableciendo, lo siguiente:
“Uno. El Impuesto se exigirá al tipo del 18 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
Dos. El tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo.”.
Por su parte, el artículo 91. Uno. 1. 7º de la misma Ley dispone lo siguiente:
“Uno. Se aplicará el tipo del 8 por ciento a las operaciones siguientes:
1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(...)
7º. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22.º, parte A), letra c) de esta ley.”.
Por lo que respecta al concepto de vivienda, no existe en la actualidad una definición en la normativa reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido que permita concluir cuándo nos encontramos ante un inmueble calificable como vivienda o no. No obstante, ante la ausencia de tal definición legal, este Centro Directivo ya ha manifestado reiteradamente que se debe acudir a la noción usual de la misma, de forma que debemos entender por vivienda “el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica”.
Sentado lo anterior, también se estima necesario concretar cuándo se entiende que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado “apto” para su uso como vivienda.
Este Centro Directivo ha señalado reiteradamente que la aplicación del tipo reducido en el supuesto a que se refiere el artículo citado depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente, entendiéndose que tal edificio o parte del mismo es apto para vivienda cuando disponga de la correspondiente cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda.
Por tanto, la aplicación del tipo del 8 por ciento va a depender de la circunstancia objetiva antes referida y no de la finalidad a que destine el adquirente el bien objeto de transacción, de manera que no tiene relevancia a estos efectos el hecho de que en la escritura de compraventa y en el Registro de la Propiedad se haya hecho constar el uso futuro del inmueble como vivienda. Dicho tipo impositivo del 8 por ciento se aplicaría incluso a pesar de que las partes del edificio aptas para ser utilizadas como vivienda se destinasen a otro uso, como por ejemplo oficina, siempre y cuando, efectivamente, posea dicha aptitud.
En este mismo sentido se ha manifestado el Tribunal Económico Administrativo Central que, en su Resolución número 00/3182/2004, de 1 de febrero de 2006, indicaba lo siguiente:
“(…)
Por tanto, a la vista de la normativa aplicable, en el presente caso la aptitud para uso como vivienda debe vincularse a la obtención de la cédula de habitabilidad y, en consecuencia, el hecho de que en el momento de la transmisión del inmueble se haya otorgado la cédula de habitabilidad, se torna como prueba necesaria de la controvertida aptitud que permite aplicar el tipo reducido.
La reclamante no acredita estar en posesión de las mencionadas cédulas de habitabilidad para aquellas partes del edificio sobre las que pretende plantear la aptitud de uso como vivienda. Simplemente ha quedado probado con el certificado del Ayuntamiento de XXXX la calificación urbanística de la parcela, esto es, del volumen de edificabilidad, usos a los que puede destinarse, retranqueos, etc, reseñando las características que el Plan Urbanístico atribuye a la misma. Es cierto que permite un uso residencial, pero también permite otros usos diferentes, como el terciario y al no acreditar la realidad física del inmueble en el momento de la trasmisión, no puede tener el valor probatorio pretendido por la reclamante.
(…)”
De conformidad con todo lo anterior se debe concluir que la entrega de una edificación diáfana, no apta para su inmediata utilización como vivienda, tributará al tipo impositivo del 18 por ciento.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 90 y 91- Uno- 1- 7º