Los gastos derivados de reparaciones y conservación del inmueble arrendado (v.g. reparación de fugas, obras por informe negativo de ITE) son deducibles del rendimiento íntegro del capital inmobiliario conforme al artículo 23.1 LIRPF, siempre que no constituyan ampliación o mejora y que el importe anual no exceda los rendimientos íntegros del bien; el exceso es compensable en los cuatro años siguientes bajo el mismo límite anual. La deducibilidad no requiere documentación adicional a la evidencia del gasto (transferencia bancaria con descripción del concepto), aunque para gastos de envergadura es recomendable justificación técnica que acredite el carácter de reparación frente a mejora.
Hechos
El consultante tiene pisos y locales arrendados en una ciudad española. En relación con uno de estos inmuebles, el Ayuntamiento ha informado negativamente la Inspección Técnica de Edificios poniendo de manifiesto defectos en su consolidación estructural, estanqueidad y, en general, relacionados con la seguridad de la construcción.
Por otra parte, el vecino de debajo de uno de los apartamentos de los que es propietario el consultante, hace unos meses, le informó que tenía desperfectos en su cuarto de baño debido a una fuga en la ducha del apartamento del consultante. Acordaron que la reparación la efectuasen gremios que dicho vecino conocía. La reparación ha ascendido a 200 euros pero las facturas las han hecho a nombre del vecino.
Cuestión planteada
- Deducibilidad del gasto por las obras a acometer por motivo del informe negativo de la Inspección Técnica de Edificios.
- ¿Es posible deducir, de los ingresos del alquiler, el gasto por las reparaciones debidas a la fuga?. ¿Sería suficiente con una transferencia indicando la avería y persona a quien se paga?.
Contestación
Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no lo realiza el consultante como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que obtenga el consultante por dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
(…).
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
En lo relativo a los gastos de amortización, el artículo 14 del RIRPF establece lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).”
De acuerdo con lo señalado, no son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora, es decir, aquéllas que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad de los inmuebles, bien en un alargamiento de su vida útil.
Las cantidades destinadas a ampliación o mejora tienen la consideración de inversión, aumentando el valor de adquisición del inmueble. Al incorporarse al valor del bien, son deducibles a través de su amortización en los términos del artículo 14 del RIRPF.
Este Centro Directivo ha calificado como inversión o mejora las obras destinadas a la consolidación de la estructura de un edificio (consulta DGT 1484-97, de 3 de julio de 1997) o, en la consulta vinculante V0057-11, de 18 de enero de 2011, las obras de calzamiento de pilares y estabilización de la estructura han sido consideradas una mejora.
En el presente caso, no se describen las obras a realizar. De acuerdo con la información aportada, la Inspección Técnica de Edificios ha emitido un informe desfavorable sobre el estado de las fachadas y estructuras del edificio. Por tanto, si las obras a acometer tienen por objeto la consolidación de la estructura del edificio no responderán al concepto de reparación o conservación, en los términos del artículo 13.a) del RIRPF, sino que constituirán una mejora del inmueble, por lo que no serán deducibles por este concepto, sin perjuicio de su consideración como mayor valor de adquisición, amortizable en los términos del artículo 14 del RIRPF.
En cuanto a los gastos de reparación por la fuga de la ducha del apartamento, al corresponderse con el concepto de gastos de reparación y conservación previsto en el artículo 13.1 del RIRPF, serán deducibles con el límite de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, en el período impositivo, por el arrendamiento del apartamento; el exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes en la forma que prevé dicho artículo. Ahora bien, la deducibilidad de un gasto está condicionada, entre otros requisitos, a que quede convenientemente justificado.
En este sentido, el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), en adelante LGT, remite a la aplicación, en los procedimientos tributarios, de las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa. No obstante, en su apartado 4, dicho artículo establece que “los gastos deducibles y las deducciones que se practiquen, cuando estén originados por operaciones realizadas por empresarios o profesionales, deberán justificarse, de forma prioritaria, mediante la factura entregada por el empresario o profesional que haya realizado la correspondiente operación o mediante el documento sustitutivo emitido con ocasión de su realización que cumplan en ambos supuestos los requisitos señalados en la normativa tributaria”.
El Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre (BOE de 1 de diciembre), en su artículo 6, dispone que la factura debe contener, entre otros, el “nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones” (en los mismos términos se pronuncia el artículo 6 del anterior Reglamento, aprobado por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre).
Por tanto la LGT establece la factura o documento sustitutivo como modo prioritario de prueba de los gastos, aunque no exclusivo, de modo que se podrán justificar por cualquier otro medio de prueba válido en Derecho, correspondiendo la valoración de la prueba a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria, y a su requerimiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 23.1; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13 y 14.