La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe total obtenido se reinvierta en un plazo máximo de dos años desde la transmisión (o en los dos años anteriores a esta), pudiendo realizarse de forma sucesiva. La DGT confirma que la reinversión parcial de 6.000 euros en 2007 y los restantes 12.000 euros en 2008 se acomoda al régimen siempre que se complete dentro del bienio desde la enajenación y se declare la intención de reinvertir en la declaración del ejercicio en que se obtenga la ganancia; únicamente la proporción de la ganancia patrimonial correspondiente a cada tramo efectivamente invertido goza de exención.
Hechos
El consultante transmite un piso en enero de 2007 por 150.250 euros, previamente, en febrero de 2006, había adquirido una casa por 132.222 euros. Del importe obtenido en la transmisión destina 78.250 a cancelar la hipoteca que gravaba el piso y reinvierte 60.000 euros en la casa adquirida en 2006, mediante la cancelación de la hipoteca que la gravaba; le restan por reinvertir 12.000 euros.
Cuestión planteada
Plazo máximo para reinvertir los restantes 12.000 euros, el cual permita acogerse a la exención de la ganancia patrimonial generada en la venta por reinversión en nueva vivienda habitual. Posibilidad de reinvertir 6.000 euros en 2007 y el resto en 2008.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración de habitual ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificarlas de habitual se estará, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, a lo dispuesto en su artículo 54, el cual recoge el concepto de vivienda habitual del contribuyente dentro de la regulación de la deducción por inversión en vivienda habitual, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, disponiendo, entre otros, que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Dicho artículo, introduce, respecto de la consideración de vivienda habitual contenida en la normativa precedente, un nuevo apartado 4, con el siguiente tenor:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda que hubo alcanzado la consideración de habitual disponiendo de un plazo adicional para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención.
Conforme lo expuesto, para poder acogerse a la exención de la ganancia patrimonial generada en la transmisión del piso efectuada en enero de 2007, éste deberá haber tenido la consideración de vivienda habitual del consultante hasta cualquier día dentro los dos años anteriores a su venta.
A su vez, la casa en la que reinvierte habrá de constituirse en su nueva vivienda habitual.
Para poder acogerse a la exención en su totalidad deberá destinar el total importe obtenido en la transmisión, salvo la cuantía destinada a amortizar el préstamo que la gravaba, a satisfacer cantidades pendientes de pago por la adquisición de la nueva vivienda dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión (enero de 2009), pudiendo posponer, por tanto, la reinversión de los últimos 6.000 euros disponibles hasta dicha fecha. En tal caso, deberá hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio 2007 su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Tal como señala el artículo 41.2 del RIRPF.
Por último, señalar respecto de la casa adquirida en 2006 que para poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por su adquisición el consultante deberá cumplir con los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, entre ellos, habrá de observar la limitación contemplada en el artículo 69.1.2º de la LIRPF, el cual dispone:
“2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Art. 41, 54