Los gastos repercutidos al arrendatario integran la base imponible del IVA en arrendamientos sujetos al tributo. Debe incluirse el importe neto de los gastos efectivamente realizados (excluido el IVA soportado deducible por el arrendador). Si se repercute al inquilino cantidad superior al gasto real —incluyendo componentes no constitutivos de gasto como el propio IVA deducible— esa cantidad íntegra forma parte de la base imponible gravada.
Hechos
Una Diputación Provincial va a arrendar un solar urbano destinado a aparcamiento a cambio de una determinada renta.
Asimismo, pretende trasladar al arrendatario todos los gastos que genere dicho aparcamiento tales como el suministro de energía eléctrica, el mantenimiento de la puerta de entrada, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y cuantos otros sean necesarios para el mantenimiento de dicho bien inmueble.
Cuestión planteada
Inclusión de los referidos gastos repercutidos al arrendatario en la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado de 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ya estableció lo siguiente:
"Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que, según las citadas resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian la contribución territorial urbana, la cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), las repercusiones por obras, las repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
Lógicamente sólo debe repercutirse el gasto real correspondiente a dichos servicios, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava los mismos, ya que el arrendador podrá normalmente deducir el Impuesto soportado en los gastos o suministros contratados y sólo debería incluir en la base imponible del Impuesto el importe que es efectivamente gasto para él mismo, es decir, el importe neto sin Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los citados gastos.
No obstante, si por acuerdo entre las partes o decisión del arrendador, se repercutiera al arrendatario una cantidad superior al gasto efectivamente realizado, incluyendo, entre las cantidades que por estos conceptos se cobra al arrendatario, partidas que no constituyen gastos reales, como por ejemplo el propio Impuesto soportado y deducible, esa cantidad superior también formaría parte de la base imponible sujeta a gravamen por este tributo.
En consecuencia con todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los importes correspondientes al suministro de energía eléctrica, mantenimiento de la puerta de entrada, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y cuantos otros sean necesarios para el mantenimiento del bien inmueble.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 78