La opción por el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (art. 53 TRLIS) no es viable cuando las viviendas se ceden en arrendamiento a una sociedad que posteriormente las subarrienda a los inquilinos finales. El requisito de que el arrendamiento tenga por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU 29/1994) no concurre respecto a la sociedad subarrendadora, cuya condición es la de intermediaria gestora, no arrendataria final con necesidad habitacional.
Hechos
La entidad consultante tiene como objeto social el arrendamiento de viviendas. En la actualidad, y como consecuencia de la adquisición de viviendas de nueva construcción al promotor de las mismas, cumple los requisitos de número de viviendas y superficie exigidos en el artículo 53 del TRLIS para la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. No le resulta de aplicación ninguno de los regímenes especiales previstos en el título VII del TRLIS, por lo que se está planteando optar por la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
A estos efectos, se está planteando que las viviendas sean cedidas en arrendamiento a una sociedad, ya sea de naturaleza pública o privada, que sea quien, por la vía del subarrendamiento, gestione los alquileres y ceda las viviendas a los inquilinos (personas físicas), asumiendo esta sociedad con relación a la entidad consultante, la garantía de impago de los inquilinos y de hacer frente a los posibles desperfectos en las viviendas.
Cuestión planteada
Si, cumpliéndose los requisitos para la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda del capítulo III del título VII del TRLIS, la entidad consultante puede optar por su aplicación cuando las viviendas propiedad de la misma son cedidas en arrendamiento a una sociedad que por vía del subarrendamiento gestione los alquileres y ceda las viviendas a los inquilinos.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A este respecto, el artículo 53.1 establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
(…)”
El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda señalando que:
“1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Por su parte, el artículo 8.2 de la Ley 29/1994 establece, en relación con el subarriendo, que:
“2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.”
De acuerdo con lo señalado en el artículo 53.1 del TRLIS, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo cual no sucede en el caso planteado en el escrito de consulta, en el que las viviendas son cedidas en arrendamiento a una sociedad, que las destinará a su vez al arrendamiento para personas físicas. En consecuencia, no resultaría de aplicación el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda que contempla el capítulo III del título VII del TRLIS, a las rentas derivadas de las viviendas objeto de consulta.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53