La reinversión del importe obtenido en la transmisión de vivienda habitual debe efectuarse en un plazo máximo de dos años (de una sola vez o sucesivamente) para mantener la exención de la ganancia patrimonial. El plazo se computa desde la enajenación, aunque también se admite inversión en vivienda adquirida hasta dos años antes de la transmisión. Si la reinversión es parcial, solo se exime proporcionalmente la ganancia correspondiente al importe efectivamente invertido. El incumplimiento del plazo o cualquier otra condición genera el gravamen de toda la ganancia no reinvertida, con obligación de practicar declaración-liquidación complementaria incluyendo intereses de demora.
Hechos
Los consultantes transmiten su vivienda habitual el 14 de abril de 2010. Anteriormente, el 7 de noviembre de 2008 adquirieron su nueva vivienda habitual en la que residen desde julio de 2009. Para la adquisición de la nueva, emplearon financiación ajena consistente en una hipoteca multidivisa, contratando la deuda en yenes japoneses. Es intención amortizar dicha hipoteca con el importe obtenido en la transmisión -que mantienen en una cuenta bancaria-, pero debido a la bajada del precio del euro les perjudica económicamente amortizar al día de hoy, siendo su interés esperar a realizarlo en un momento más favorable.
Cuestión planteada
Plazo de tiempo que disponen para reinvertir el importe obtenido en la transmisión sin perder el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en la misma.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
En el presente caso, los consultantes han adquirido su nueva vivienda habitual con anterioridad a la transmisión de la precedente, dentro de los plazos reglamentariamente requeridos.
Tienen de plazo para reinvertir el importe total obtenido hasta el transcurso de dos años desde la fecha de transmisión de la precedente habitual, es decir hasta el día 14 de abril de 2012.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 38 y 68-1-3º; RD 439/2007, Art. 41