Las cantidades entregadas a cuenta por los consultantes en compraventa de vivienda no formalizada, no recuperadas por rescisión unilateral del contrato, constituyen pérdida patrimonial de conformidad con el artículo 33.1 LIRPF. Se integran en la renta general (artículo 45) con compensación en base imponible general conforme artículo 48, incluyendo las cantidades satisfechas en concepto de IVA. La compensación de la pérdida patrimonial con rentas positivas del período se limita al 25 % del saldo positivo de rentas generales, siendo el resto trasladable a los cuatro ejercicios siguientes bajo las restricciones del artículo 48.
Hechos
El consultante invirtió durante los años 2006 a 2009 en la construcción de una vivienda determinadas cantidades, mediante su entrega a la constructora en concepto de reserva, en concepto de precio y el IVA correspondiente. Una vez construida, al vencimiento del contrato, y por motivos de restricción en el crédito concedido por los bancos, no se presenta a la firma de compraventa perdiendo la totalidad de las cantidades satisfechas.
Cuestión planteada
Tratamiento de la pérdida sufrida por las cantidades entregadas en concepto de precio e IVA, y no recuperadas al no acudir a la firma de compraventa.
Contestación
El artículo 33.1 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”.
En consecuencia, las cantidades entregadas a cuenta que posteriormente no sean recuperadas, como consecuencia de la rescisión unilateral del contrato por parte de los consultantes, generan una pérdida patrimonial que formará parte de la renta general de conformidad con el artículo 45 de la LIRPF, al no estar ligada a una transmisión previa de elemento patrimonial alguno, y se integrará y compensará en la base imponible general con las limitaciones previstas en el artículo 48 de la LIRPF que establece:
“La base imponible general será el resultado de sumar los siguientes saldos:
a) El saldo resultante de integrar y compensar entre sí, sin limitación alguna, en cada período impositivo, los rendimientos y las imputaciones de renta a que se refieren el artículo 45 de esta Ley.
b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales, excluidas las previstas en el artículo siguiente.
Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en el párrafo a) de este artículo, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 25 por ciento de dicho saldo positivo.
Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores.
La compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo de cuatro años mediante la acumulación a pérdidas patrimoniales de ejercicios posteriores.”.
En el presente caso, la pérdida patrimonial estará integrada por la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta al constructor en pago de la vivienda, incluidas las satisfechas en concepto del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33-1