La percepción de rentas por arrendamiento de local urbano genera obligación de retención en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades conforme al artículo 58.e) del RIS, independientemente de la ausencia de licencia de primera ocupación. Dichas rentas constituyen ingreso computable en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades del arrendador. Respecto al IVA, las rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos están exentas conforme al artículo 20 LIVA, salvo que el arrendador opte por la sujeción al régimen general en ejercicio del derecho a deducción.
Hechos
La entidad consultante desea arrendar un local para almacén a otra entidad, no obstante, no ha sido otorgada todavía la licencia de primera ocupación del mismo.
Cuestión planteada
1. Obligación de practicar retención en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas procedentes del arrendamiento del local a pesar de carecer de la licencia de primera ocupación; y si deben computar como ingreso en la base imponible del impuesto.
2. Si las mencionadas rentas están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1. El artículo 140 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, B.O.E. de 11 de marzo de 2004, establece que:
“1. Las entidades, incluidas las comunidades de bienes y las de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto, estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que resulte de aplicar los porcentajes de retención indicados en el apartado 6 de este artículo a la base de retención determinada reglamentariamente, y a ingresar su importe en el Tesoro en los casos y formas que se establezcan.(…)”
El artículo 58 del Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en adelante RIS, (B.O.E. de 6 de agosto) dispone que:
“1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de:
e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.”
Asimismo, el artículo 59 del RIS determina que:
“No existirá obligación de retener ni de ingresar a cuenta respecto de:
Los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:
1º Cuando se trate de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados.
2º Cuando la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales.
3º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.
4º Cuando los rendimientos deriven de los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el apartado 1 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, en cuanto tengan por objeto bienes inmuebles urbanos.”
En consecuencia, deberá practicarse retención sobre las rentas procedentes del arrendamiento del local de referencia, salvo que se manifieste alguna de las citadas circunstancias que excluyen de la obligación de retener.
Por otra parte, el artículo 10 del TRLIS establece que:
“3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.”.
Por lo tanto, las rentas obtenidas por la consultante por el alquiler del local se integraran en la base imponible del período impositivo en que se devenguen.
2. De acuerdo con el apartado uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
Por su parte, el artículo 5, apartado uno, de la Ley del Impuesto, entre otros supuestos, otorga la condición de empresario o profesional a las sociedades mercantiles, en todo caso.
Finalmente, el artículo 11 de la Ley 37/1992 establece que: “Uno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes”. Concretamente, en su apartado dos 3º, dispone que, en particular, se considerarán prestaciones de servicios “las cesiones de uso o disfrute de bienes”.
Según los datos contenidos en la consulta, la entidad consultante va a arrendar el local para uso como almacén aun cuando no ha sido otorgada todavía licencia de primera ocupación.
En estas circunstancias, la actividad objeto de consulta, consistente en la cesión de uso de un local, es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, sin perjuicio de las consecuencias que de ello se deriven desde el punto de vista urbanístico.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RD Leg 4/2004, ART. 140, RD 1777/2004, ART. 58 y 59 Y LEY 37/1992, ART.4, 5 y 11.