La subrogación del comprador en obligaciones urbanísticas no integra la base imponible de la entrega de terrenos en IVA, evitando doble tributación (una en la base de la venta, otra en la repercusión al cumplirlas). En IS, el valor de tales obligaciones asumidas se valora conforme a criterios de coste histórico o valor de mercado según corresponda, sin sobrevaluación artificial que distorsione la base imponible.
Hechos
La entidad consultante es dueña de una parcela sujeta a un convenio urbanístico que va a transmitir a un determinado precio por metro cuadrado de edificabilidad. El comprador además del precio asume las obligaciones, cargas y compromisos derivados del Convenio Urbanístico celebrado con el Ayuntamiento y que se refieren a la rehabilitación de una capilla, a la cesión de un local comercial y a sufragar determinadas obras de urbanización, que se encuentran avalados por la consultante y en los que se subroga el comprador.
Cuestión planteada
: Base imponible en el Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre el Valor Añadido de la consultante como consecuencia de la subrogación del comprador en el Convenio Urbanístico.
Contestación
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
El artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone lo siguiente:
Artículo 78.- Base imponible. Regla general.
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.
Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación:
1º. Los gastos de comisiones, portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier otro crédito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio, derivado de la prestación principal o de las accesorias a la misma.
(…)
7º. El importe de las deudas asumidas por el destinatario de las operaciones sujetas como contraprestación total o parcial de las mismas.
(…)”.
No debe confundirse la asunción de deudas a que hace referencia el artículo 78.dos.7º de la Ley 37/1992, que se han transcrito, con la asunción de obligaciones que se describe en el escrito de consulta.
Esta asunción de obligaciones dará lugar, en su caso, a la realización de operaciones sujetas al impuesto de las que resultará destinataria la entidad consultante. En dichas operaciones los proveedores de bienes o servicios repercutirán el impuesto en los términos que proceda conforme a la naturaleza de las operaciones.
En caso de que se incluyese el importe o valor de las citadas obligaciones como mayor base imponible de la entrega de los terrenos, la entidad consultante soportaría el tributo dos veces por referencia a una misma magnitud, una, por su inclusión en la base imponible de la venta del terreno, otra por la repercusión al cumplir dichas obligaciones, lo que carece de sentido.
En consecuencia, no procede la inclusión de las referidas obligaciones en la base imponible de la entrega de los terrenos a que se refiere el escrito de consulta.
IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
El apartado 3 del artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, establece que:
“3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.”
Por otra parte, el artículo 15.1 del TRLIS establece que los elementos patrimoniales se valorarán de acuerdo con los criterios establecidos en el Código de Comercio.
En el supuesto objeto de consulta, el precio de venta de los terrenos queda fijado en una cantidad por metro cuadrado de edificabilidad, Por lo tanto este será el precio que deba tenerse en cuenta a efectos de determinar la renta que deba integrarse en la base imponible de la consultante como consecuencia de la transmisión.
Por otra parte, existen unas obligaciones derivados de la firma de un Convenio Urbanístico entre la consultante y un ayuntamiento que están avaladas por la misma y en las que se subroga la entidad compradora de los terrenos. En la medida que dichas obligaciones no hayan todavía generado el nacimiento y la correspondiente contabilización de una deuda exigible en sede de la consultante, circunstancia que no se describe en la consulta, la subrogación del comprador en las mismas no generaría renta alguna a integrar en la base imponible de la consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIVA, Ley 37/1992, artículo 78.
TRLIS, RDLeg 4/2004, artículo 10.3