La vivienda de Valencia mantiene la condición de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión (art. 38 LIRPF) si se transmite dentro de los dos años posteriores al cese de residencia efectiva, siempre que hubiera cumplido con la ocupación continuada de al menos tres años como residencia principal del contribuyente. La adquisición posterior de la vivienda en Vilamós no altera retroactivamente dicha consideración consolidada en Valencia, siendo la exención aplicable a la ganancia patrimonial derivada de su venta si el producto se reinvierte en otra vivienda habitual dentro del plazo legal.
Hechos
Los consultantes adquirieron en 1993 su residencia habitual en Valencia. En 2002 el marido pierde el empleo en dicha ciudad, años después obtiene un trabajo en Vielha (Catalunya) ocasionando un traslado, en principio temporal, de residencia. Tras convertirse el empleo en indefinido adquieren en Vilamós, en diciembre de 2006, una vivienda utilizando financiación ajena mediante la hipoteca de sendas viviendas, la de Vilamós y la de Valencia, la cual ponen a la venta, situación en la que se encuentra a finales de 2007. El importe que obtenga por su transmisión lo destinarán a amortizar el préstamo hipotecario que la grava y reducir el existente sobre su nueva residencia habitual.
Cuestión planteada
Si la vivienda de Valencia tenía la consideración de vivienda habitual en el momento en que adquirieron la vivienda en Vilamós. Si cuando la vendan podrán acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual por la ganancia patrimonial que genere dado el destino del importe obtenido.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Dicho artículo, introduce, respecto del concepto de vivienda habitual contenido en la normativa precedente, un nuevo apartado 4, con el siguiente tenor:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda que hubo alcanzado la consideración de habitual disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención.
De acuerdo con ello la vivienda de Valencia habría consolidado su consideración de habitual tras residir los consultantes en ella durante tres años continuados a partir de su adquisición, consideración que habría mantenido hasta que dejó de constituir su residencia habitual por traslado a otro lugar, momento que no se indica en el escrito de consulta y que, con los datos aportados, cabe acotar entre diciembre de 2002 y diciembre de 2006.
Por tanto, la contestación no puede concretarse más respecto si dicha vivienda tenía la consideración de habitual, para cada uno de los consultantes, en el momento de adquirir la vivienda en Vilamós, dado que tal calificación no queda vinculada con la compra de otra vivienda sino con el momento en el que deja de constituir la residencia habitual del contribuyente, sin que, además en este caso, afecte el hecho de que el cambio de domicilio se deba a un cambio de empleo, circunstancia que sí cabría valorar si dicho cambio se hubiera producido antes de cumplirse los tres años de residencia efectiva y continuada en dicha vivienda.
En cuanto a la exención por reinversión en vivienda habitual, ésta se regula, en desarrollo del artículo 38 de la LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
(…)”
Al respecto, cabe señalar, que el requisito de la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas: en la que se transmite y en la que se adquiere. De acuerdo con el citado artículo 54.1, tendrá tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Desde el momento en el cual la vivienda deje de constituir la residencia habitual del contribuyente, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta pierde el carácter de habitual.
En el presente caso, respecto de la vivienda de Valencia, ésta habrá tenido que tener la consideración de vivienda habitual en algún momento dentro de los dos años precedentes a su transmisión (artículo 54.4).
Al adquirir la nueva vivienda habitual el 11 de diciembre de 2006, en Vilamós, con anterioridad a la transmisión de la vivienda de Valencia, la exención de la ganancia patrimonial se determina en función de las cantidades que, del total importe obtenido por su venta y dentro del plazo reglamentario de dos años, sean reinvertidas en atender cantidades pendientes de pago – bien directamente o por la financiación ajena empleada – por la adquisición de la nueva vivienda habitual, siempre que, además, no hayan transcurrido más de dos años entre dicha adquisición y la transmisión de la de Valencia (último párrafo del artículo 41.2).
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-1 y