La calificación tributaria de un expediente de exceso de cabida que subsana errores registrales de una finca matriz no genera ganancia o pérdida patrimonial, por ausencia de alteración en la composición del patrimonio del heredero. Respecto a la fecha de adquisición en compraventas privadas pendientes de elevación a público, rige la teoría del título y el modo; la escritura pública produce la tradición del inmueble y determina la fecha de adquisición a efectos de cálculo del incremento patrimonial, con relevancia en la base imponible del heredero.
Hechos
El padre del consultante fue vendiendo terrenos por contrato privado a distintos compradores, alguno de los cuales elevaron a escritura pública dicho contrato. La mayoría de los propietarios tienen su correspondiente recibo de contribución a su nombre.
La finca matriz de la que se iban segregando las parcelas tenía una superficie registral menor a la real, quedándose sin cabida de la que segregar, actualmente hay varios propietarios que compraron en su día y no pueden hacer la correspondiente escritura.
Sus herederos quieren realizar un expediente de exceso de cabida para disponer de los metros necesarios donde segregar y elevar a público esos contratos privados realizados en su día.
Cuestión planteada
Incidencia fiscal sobre los herederos, especialmente incrementos patrimoniales.
Contestación
Conforme al artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre (BOE de 18 de diciembre), General Tributaria "Los sujetos pasivos y demás obligados tributarios podrán formular a la Administración consultas debidamente documentadas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda", por lo que la competencia de esta Dirección General en cuanto a la contestación de las referidas consultas se limita al aspecto tributario de los antecedentes y circunstancias expuestos por los contribuyentes, no alcanzando, en ningún caso, a los efectos o consecuencias de cualquier otro orden, civil, registral, etc., que puedan derivarse de los referidos hechos.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
Por tanto, para que se produzca una ganancia o pérdida patrimonial han de concurrir simultáneamente dos circunstancias: una variación en el valor del patrimonio del contribuyente y una alteración en su composición.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, un expediente de exceso de cabida, cuyo único objeto sea subsanar errores en la inscripción registral de una finca matriz de la que se han ido segregando y vendiendo diversas parcelas, que tenía una superficie registral menor de la real, no generará ganancia o pérdida patrimonial alguna.
En cuanto a la elevación a públicos de los contratos privados de compraventa pendientes, hay que tener en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La acreditación de la entrega de la finca podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. A falta de prueba o si ésta fuera insuficiente, la fecha de adquisición será la del otorgamiento de escritura pública. Solo en este último caso, se generaría una ganancia o pérdida patrimonial en el transmitente.
Por otra parte, respecto de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece en la letra C) del apartado 2 lo siguiente:
“2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.”
Respecto de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del citado impuesto, el artículo 31 de dicho texto refundido dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
“1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
De acuerdo con los preceptos transcritos y en relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo realiza las siguientes consideraciones:
En principio, la constatación de un exceso de cabida, cuyo único objeto sea subsanar errores en la inscripción registral, de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados no implica la adquisición de una mayor porción de terreno sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No supone, por lo tanto, la configuración de una finca nueva sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos, los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración. No obstante lo anterior, si se tratase de la adquisición de una finca colindante, de la que no se tiene titulo o éste es defectuoso, señalando que es un exceso de cabida lo que realmente es una agrupación de finca, daría lugar al devengo del Impuesto de acuerdo con el principio de calificación del acto o contrato a que se refiere el artículo 2 del texto refundido del ITP y AJD. De igual forma, si se tratase de un expediente de dominio, acta o certificación que acredite unas adquisiciones de dominio, y no una simple certificación numérica de las unidades que configuran los actuales linderos, podrá servir de base para que la Administración bajo estas consideraciones pueda gravar el Impuesto de conformidad con lo dispuesto en el articulo 7.2.c) del texto refundido.
En cuanto a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 31 del texto refundido, la matriz y las copias de la escritura o acta notarial en que se formalice la constatación de exceso de cabida de un inmueble a efectos de inmatriculación estarán sujetas a la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por lo que deben ser extendidas, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
En cuanto a la cuota gradual de dicha modalidad, a la que se refiere el apartado 2 del artículo 31 del texto refundido, de acuerdo con el mismo, la escritura pública estará sujeta a dicho gravamen gradual sólo si concurren todos los requisitos exigidos por el referido apartado:
- Tratarse de una primera copia de una escritura notarial.
- Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
- Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial.
- Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado en el escrito de consulta, (consistente en la constatación del exceso de cabida), pues los otros tres sí se cumplen.
A este respecto, cabe señalar que la escritura pública de constatación de exceso de cabida, de acuerdo a certificación catastral, de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable es la finca y el acta de constatación de exceso de cabida no supone la configuración de una finca nueva sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos, los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración.
Por último, si de acuerdo con lo expuesto en el apartado primero, se tratase de la adquisición de una finca colindante de la que no se tiene título o éste es defectuoso, o bien de un expediente de dominio, acta o certificación que acredite unas adquisiciones de dominio, que debiera tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, según el artículo 7.2.C) del texto refundido, tampoco estaría sujeta el acta notarial a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, por faltar el requisito de que el acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 IRPF, art. 33.1. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7-2-c) y 33-1