A efectos de la compensación fiscal por deducción en vivienda habitual, la fecha relevante para determinar si concurren los requisitos de aplicación es la de adquisición del pleno dominio de la vivienda. La DGT confirma que el derecho a la deducción (y, consecuentemente, a la compensación transitoria si procede) se vincula al momento en que el contribuyente adquiere la titularidad completa, no a otras fechas como la firma de la promesa de compra o la constitución de hipoteca. Esto resulta determinante para la aplicación de la disposición transitoria decimotercera de la LIRPF, que condiciona la compensación a haber adquirido la vivienda con anterioridad a 20 de enero de 2006.
Hechos
El consultante firmó en mayo de 2005 un contrato privado de compraventa de su vivienda si bien la escritura pública de adquisición no se otorgó hasta abril de 2006.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición de la vivienda a efectos de la aplicación de la compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente a efectos del IRPF viene recogido en el artículo 54 del RIRPF que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar una vivienda como habitual se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Con la entrada en vigor de la LIRPF se suprimieron los porcentajes incrementados de deducción por inversión en vivienda habitual, en caso de uso de financiación ajena, que contemplaba el anterior texto refundido de la Ley del Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, aunque se estableció una compensación fiscal. Así, en la disposición transitoria decimotercera de la citada LIRPF se recogió que:
“La Ley de Presupuestos Generales del Estado determinará el procedimiento y las condiciones para la percepción de compensaciones fiscales en los siguientes supuestos:
(…)
c) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 20 de enero de 2006 y tuvieran derecho a la deducción por adquisición de vivienda, en el supuesto de que la aplicación del régimen establecido en esta ley para dicha deducción les resulte menos favorable que el regulado en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como consecuencia de la supresión de los porcentajes de deducción incrementados por utilización de financiación ajena.”
Por su parte, la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011 (BOE de 23 de diciembre), en su disposición transitoria octava, relativa a la compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual en 2010, dispone que:
“Uno. Tendrán derecho a la deducción regulada en esta disposición los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 20 de enero de 2006 utilizando financiación ajena y puedan aplicar en 2010 la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 68.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, al constituir su residencia habitual.”
La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, el consultante hace referencia a la existencia de un contrato privado de compraventa en mayo de 2005, sin que indique si en tal fecha había tomado posesión de la vivienda. Solo si en dicha fecha se hubiera tomado el poder y la posesión de la cosa adquirida, entendiéndose realizada la tradición, y, ante la previa existencia del título, se habrá producido la adquisición del pleno dominio de la vivienda. En el caso de que no se hubiera tomado el poder y la posesión del inmueble, se considerará que la fecha de adquisición es la de la escritura pública, es decir, en abril de 2006.
La acreditación de la tradición, en el supuesto de que ésta tuviera lugar con anterioridad a la fecha de la escritura pública, deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.
En definitiva, la adquisición jurídica se produce en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda y por lo tanto, sólo en la medida en que se produzcan estas circunstancias con anterioridad a 20 de enero de 2006 el consultante podrá aplicar la compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículos 68 y disposición transitoria decimotercera.
RIRPF, RD 439/2007, Artículo 54.