La vivienda pierde la condición de habitual desde el momento en que el contribuyente traslada su residencia de forma definitiva a otro lugar, por lo que la ganancia patrimonial derivada de su transmisión posterior no puede acogerse a la exención del artículo 31.4.b) TRLIRPF para mayores de 65 años, aunque se mantenga la propiedad. La exención requiere concurrencia simultánea de pleno dominio y residencia habitual efectiva y continuada, siendo determinante la pérdida de esta última.
Hechos
La consultante, de 72 años de edad, se vio en la necesidad hace un tiempo en trasladar su residencia habitual a una residencia geriátrica, de carácter privado, debido a la evolución de la enfermedad que padece desde su infancia. Para sufragar sus costes va a proceder a la venta el inmueble que constituyó su vivienda habitual durante años hasta el citado traslado.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar la vivienda a transmitir como habitual y poder acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que aquella generara al ser mayor de 65 años.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el año 2006, período durante el cual se presenta la consulta y en el que previsiblemente acontecen los hechos determinantes de la misma. No obstante, al final de la contestación se hace referencia a la normativa vigente a partir del 2007 la cual habría que considerar en el supuesto de posponer la transmisión de la vivienda hasta dicho año y no hubieran transcurridos dos años desde cuando se trasladó a la residencia.
El apartado 4 letra b) del artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo) dispone que estarán exentas del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “Con ocasión de la transmisión por mayores de sesenta y cinco años de su vivienda habitual”.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente a efectos del IRPF viene recogido, en desarrollo del artículo 69.1.3º del TRLIRPF, en el artículo 53.1 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto) que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en cambio de vivienda en un plazo inferior.
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada de al menos tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 53 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
En el presente caso, el inmueble a transmitir tuvo la calificación de vivienda habitual de la contribuyente a efectos del Impuesto al cumplir con el requisito de permanencia de tres años exigido en el artículo 69.1,3º de TRLIRPF, extinguiéndose tal carácter desde el momento en que trasladó su residencia con carácter definitivo a otro lugar, una residencia.
En consecuencia, no procede la aplicación de la exención contemplada en el artículo 31.4,b) de TRLIRPF a la ganancia patrimonial que se generara por la venta de la que durante años constituyó su vivienda habitual, dado que no cumple con la exigencia de tener que constituir la vivienda habitual en el momento en que transmisión; único requisito, al margen del de tener más de 65 años, contemplado para dicha exención. Debiendo integrarse, sin perjuicio de su posible no sujeción parcial al Impuesto por aplicación de la disposición transitoria novena del TRLIRPF –de haber adquirido su propiedad con anterioridad al 1 de enero de 1995–, en la parte especial de la base imponible conforme establece su artículo 39.
Por último, y conforme a la observación efectuada al inicio del presente escrito, se hace referencia a la normativa vigente a partir del 2007 la cual habría de considerarse en el supuesto de que la transmisión de la que fue vivienda habitual de la consultante se pospusiera hasta cualquier día de 2007.
Con vigencia a partir del 1 de enero de 2007, la normativa del Impuesto se contempla en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) (BOE de 29 de noviembre), y en su desarrollo por el Reglamento del Impuesto aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, (RIRPF) (BOE del 31).
En la nueva normativa, la exención de la ganancia patrimonial con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años se regula en el artículo 33.4b) de la LIRPF.
Por otra parte, el artículo 54 del nuevo RIRPF introduce, respecto del concepto de vivienda habitual contenido en la anterior normativa en artículo 53, un nuevo apartado numero 4, con el siguiente tenor:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Conforme a ello, si la consultante transmitiera la vivienda que constituyó su vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2007, y siempre dentro de los dos años siguientes a que dejara de constituir su vivienda habitual, al trasladarse con carácter definitivo a una residencia, podrá acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que se generara por su transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 31-4, 69-1-3º