La adquisición de acciones de PGSA no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del artículo 108.2 de la LMV. Aunque el artículo 108.2.a) grava como transmisiones de bienes inmuebles las adquisiciones de participaciones en entidades cuyo activo esté constituido al menos en un 50% por inmuebles, los derechos de arrendamiento —por su naturaleza jurídica conforme a los artículos 333-335 CC— no califican como bienes inmuebles a efectos del cómputo del umbral del 50%, por lo que la operación no reúne la condición de hecho generador de esta modalidad tributaria.
Hechos
En marzo de 1997, la entidad RENFE (hoy, ADIF) convocó un concurso público para el desarrollo comercial de la estación de Príncipe Pío, mediante el arrendamiento de parte de las edificaciones que integran dicha estación. La entidad adjudicataria del concurso -RSA- cedió su posición inicial en el contrato de arrendamiento a la entidad PPGSA, en cuyo capital social tenía una participación del 95 por 100.
El contrato de arrendamiento tiene un plazo improrrogable de 50 años y, además de la renta anual a satisfacer a la propietaria, son de cuenta y cargo de la arrendataria las obras de construcción y adecuación del inmueble para su uso como comercial. A la finalización del contrato, quedarán en beneficio de la propietaria las obras e instalaciones llevadas a cabo durante el arrendamiento, sin compensación alguna. Los derechos de arrendamiento representan más del 50 por 100 del activo de la entidad. Estos derechos de arrendamiento, según manifiesta la consultante, no le otorgan ni la propiedad ni ningún otro derecho real sobre el inmueble. Recientemente, la consultante ha adquirido las acciones que RSA tenía en PPGSA, es decir, el 95 por 100 de su capital social.
Cuestión planteada
Si la adquisición de las acciones de PGSA descrita en el escrito de consulta estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, conforme a lo previsto en el artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, teniendo en cuenta que los derechos de arrendamiento que constituyen más del 50 por 100 del activo de PGSA no tienen la calificación de bien inmueble, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 333 a 335 del Código Civil.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (BOE de 29 de julio de 1988) –en lo sucesivo, LMV– dispone en sus apartados 1 y 2 lo siguiente:
“1. La transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2. Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el apartado anterior las transmisiones realizadas en el mercado secundario, así como las adquisiciones en los mercados primarios como consecuencia del ejercicio de los derechos de suscripción preferente y de conversión de obligaciones en acciones o mediante cualquier otra forma, de valores, y tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, en los siguientes supuestos:
a) Cuando los valores o participaciones transmitidos o adquiridos representen partes alícuotas del capital social o patrimonio de sociedades, fondos, asociaciones y otras entidades cuyo activo esté constituido al menos en un 50 por 100 por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por 100 por inmuebles radicados en España, siempre que, como resultado de dicha transmisión o adquisición, el adquirente obtenga una posición tal que le permita ejercer el control sobre esas entidades o, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ellas.
A los efectos del cómputo del 50 por 100 del activo constituido por inmuebles, se tendrán en cuenta las siguientes reglas:
1.ª Para realizar el cómputo del activo, los valores netos contables de todos los bienes se sustituirán por sus respectivos valores reales determinados a la fecha en que tenga lugar la transmisión o adquisición.
2.ª No se tendrán en cuenta aquellos inmuebles, salvo los terrenos y solares, que formen parte del activo circulante de las entidades cuyo objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria.
3.ª El cómputo deberá realizarse en la fecha en que tenga lugar la transmisión o adquisición de los valores o participaciones, a cuyos efectos el sujeto pasivo estará obligado a formar un inventario del activo en dicha fecha y a facilitarlo a la Administración tributaria a requerimiento de ésta.
4.ª El activo total a computar se minorará en el importe de la financiación ajena con vencimiento igual o inferior a 12 meses, siempre que se hubiera obtenido en los 12 meses anteriores a la fecha en que se produzca la transmisión de los valores.
Tratándose de sociedades mercantiles, se entenderá obtenido dicho control cuando directa o indirectamente se alcance una participación en el capital social superior al 50 por 100. A estos efectos se computarán también como participación del adquirente los valores de las demás entidades pertenecientes al mismo grupo de sociedades.
En los casos de transmisión de valores a la propia sociedad tenedora de los inmuebles para su posterior amortización por ella, se entenderá a efectos fiscales que tiene lugar el hecho imponible definido en esta letra a). En este caso será sujeto pasivo el accionista que, como consecuencia de dichas operaciones, obtenga el control de la sociedad, en los términos antes indicados.
b) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución o ampliación de sociedades, o la ampliación de su capital social, siempre que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.”
Sobre el concepto de bien inmueble, el artículo 3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) dispone lo siguiente:
“Artículo 3.º
Para la calificación jurídica de los bienes sujetos al impuesto por razón de su distinta naturaleza, destino, uso o aplicación, se estará a lo que respecto al particular dispone el Código Civil o, en su defecto, el Derecho Administrativo.
Se considerarán bienes inmuebles, a efectos del impuesto, las instalaciones de cualquier clase establecidas con carácter permanente, siquiera por la forma de su construcción sean transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situadas no pertenezca al dueño de los mismos.”
A este respecto, el artículo 334 del Código Civil define los bienes inmuebles en los siguientes términos:
“Artículo 334.
Son bienes inmuebles:
1.º Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
2.º Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3.º Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
4.º Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
5.º Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.
6.º Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.
7.º Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
8.º Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.
9.º Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.”
Conforme al precepto transcrito y de acuerdo con las manifestaciones de la consultante, no cabe calificar a los derechos de arrendamiento que constituyen el principal activo de la entidad PGSA –más del 50 por 100 del activo– como bienes inmuebles, pues según se indica en el escrito de consulta, “dicha sociedad sólo ostenta derechos como arrendataria sobre el Inmueble (y el Centreo Comercial) bajo el Contrato de Arrendamiento, el cual no le otorga ni la propiedad ni ningún otro derecho real sobre dicho inmueble”.
Si, como indica la consultante, efectivamente los derechos de arrendamiento integrados en el activo de PGSA no constituyen concesiones administrativas de obras públicas ni servidumbres u otros derechos reales sobre bienes inmuebles –en cuyo caso, serían calificados como bienes inmuebles– sino un simple contrato de arrendamiento, la adquisición por la consultante de las acciones de PGSA que representan el 95 por 100 de su capital social estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos recogidos en el apartado 1 del artículo 108 de la LMV, sin que sean de aplicación las excepciones recogidas en su apartado 2, que significarían su sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pues faltaría el requisito de que el activo de la entidad esté constituido al menos en un 50 por 100 por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por 100 por inmuebles radicados en España.
CONCLUSIÓN:
Única: La adquisición de las acciones que representan el 95 por 100 del capital social de una sociedad cuyo activo está constituido en más de un 50 por 100 por unos derechos de arrendamiento sobre un inmueble que no le otorgan ni la propiedad ni ningún otro derecho real sobre dicho inmueble estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos recogidos en el apartado 1 del artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, sin que sean de aplicación las excepciones recogidas en su apartado 2, que significarían su sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pues faltaría el requisito de que el activo de la entidad esté constituido al menos en un 50 por 100 por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por 100 por inmuebles radicados en España.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 24/1988, art. 108